Plus-value du marchand de biens : pourquoi le régime des particuliers ne s'applique pas, et comment le profit est imposé
Un particulier qui revend un bien immobilier relève du régime des plus-values immobilières, avec ses abattements pour durée de détention. Le marchand de biens, lui, en est exclu : la plus-value du marchand de biens est un bénéfice commercial, imposé chaque année avec ses autres résultats, et la revente est soumise à la TVA. Ce guide explique pourquoi, comment se calcule et s'impose le profit, avec un exemple chiffré, et comment optimiser la fiscalité du marchand de biens.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 19 mars 2024, mis à jour le 26 octobre 2026.
Le régime de la plus-value immobilière décortiqué
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s'applique aux personnes qui vendent un bien relevant de leur patrimoine privé. La plus-value, égale au prix de cession diminué du prix d'acquisition majoré des frais et travaux, est imposée lors de la vente, au taux forfaitaire de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale après une longue période. La résidence principale en est exonérée.
Ce régime est conçu pour la gestion d'un patrimoine personnel, sur la durée. Il n'est pas adapté à une activité professionnelle d'achat-revente rapide, et la loi l'exclut pour les marchands de biens.
Pourquoi ce régime ne s'applique pas aux marchands de biens
Le marchand de biens est un professionnel qui achète des biens immobiliers dans l'intention de les revendre, de façon habituelle. Ses profits relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (article 35 du CGI), et non des plus-values des particuliers. Les biens qu'il achète sont des marchandises : ils figurent en stock dans sa comptabilité, et non en immobilisations.
| Critère | Particulier | Marchand de biens |
|---|---|---|
| Nature du gain | Plus-value immobilière des particuliers | Bénéfice commercial |
| Abattements pour durée de détention | Oui | Non |
| Imposition | Lors de chaque vente, au taux forfaitaire et aux prélèvements sociaux | Avec l'ensemble du résultat annuel, à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu |
| Charges déductibles | Frais d'acquisition et travaux, selon des règles propres | Toutes les charges de l'activité : intérêts, frais, salaires, honoraires |
| TVA sur la revente | Non, en principe | Selon le bien : prix total pour le neuf, exonération pour l'ancien sauf option, marge pour un terrain à bâtir acheté sans TVA |
| Droits d'acquisition | Droits de droit commun | Réduits à 0,715 % avec engagement de revendre |
Le principe de l'achat-revente et ses implications fiscales
La TVA à la revente
- Pour un immeuble ancien, achevé depuis plus de cinq ans, la revente est en principe exonérée de TVA. Le marchand de biens peut opter pour la TVA : si le bien a été acheté sans TVA, par exemple à un particulier, elle ne porte alors que sur la marge, et la TVA sur les travaux devient récupérable. Voir notre article sur la TVA du marchand de biens.
- Pour un immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans, la revente est soumise à la TVA sur le prix total.
- La TVA sur les travaux et les frais n'est récupérable que si la revente est soumise à la TVA, de plein droit ou sur option.
L'imposition du bénéfice
- En société à l'impôt sur les sociétés, le bénéfice est imposé à 15 % jusqu'à 42 500 € pour les PME éligibles, puis à 25 %. La rémunération du dirigeant et les dividendes sont imposés ensuite, chacun selon son régime.
- En entreprise individuelle ou en société à l'impôt sur le revenu, le bénéfice s'ajoute aux autres revenus du foyer, au barème progressif, et supporte des cotisations sociales.
Calcul de la plus-value du marchand de biens : exemple chiffré
Une société marchand de biens à l'impôt sur les sociétés achète un appartement ancien à un particulier pour 200 000 €, avec un engagement de revendre. Elle paie environ 4 000 € de frais d'acquisition et 40 000 € hors taxes de travaux, puis revend l'appartement 300 000 € en optant pour la TVA sur la marge, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur les travaux.
| Étape du calcul | Montant |
|---|---|
| Marge soumise à TVA : 300 000 € − 200 000 € | 100 000 € |
| TVA sur la marge, incluse dans ce montant : 100 000 € × 20 / 120 | 16 667 € |
| Chiffre d'affaires hors taxes : 300 000 € − 16 667 € | 283 333 € |
| Prix d'achat, frais d'acquisition et travaux hors taxes | − 244 000 € |
| Bénéfice imposable de l'opération | 39 333 € |
| Impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % | 5 900 € |
Les autres charges de la société, comme les intérêts d'emprunt, les honoraires ou les assurances, viennent encore réduire le bénéfice imposable. À l'inverse, une opération déficitaire crée une perte, imputable sur les bénéfices des autres opérations, ce que le régime des particuliers ne permet pas. Les frais d'acquisition sont détaillés dans notre article sur les frais de notaire du marchand de biens.
Optimisation fiscale pour les marchands de biens : stratégies et conseils
Choisir le statut juridique adéquat
La société à l'impôt sur les sociétés, le plus souvent une SAS ou une SARL, est la structure la plus courante : taux réduit sur les premiers bénéfices, possibilité de réinvestir les profits dans les opérations suivantes, et séparation du patrimoine personnel. Une holding peut détenir la société d'exploitation pour faire remonter les dividendes presque sans impôt. Voir notre guide de la holding.
Déductions et charges fiscales
- Déduire toutes les charges réelles : intérêts, frais de notaire, honoraires, assurances, frais de commercialisation.
- Récupérer la TVA sur les travaux et les frais.
- Choisir le bon engagement à l'achat, revendre ou construire, pour réduire les droits de mutation, et respecter les délais. Voir notre article sur le délai de revente.
- Lisser le résultat en programmant les reventes sur plusieurs exercices lorsque c'est possible.
Déclarations fiscales et obligations
Le marchand de biens tient une comptabilité commerciale, avec un suivi des stocks par opération, dépose ses déclarations de TVA et sa liasse fiscale annuelle. La valorisation correcte des stocks en fin d'exercice conditionne directement le résultat imposable. Pour l'ensemble de la fiscalité de l'activité, voir notre guide de la fiscalité du marchand de biens.
Le risque de requalification d'un particulier en marchand de biens
Un particulier qui achète et revend des biens immobiliers de façon répétée, dans une intention spéculative dès l'achat, peut être requalifié en marchand de biens par l'administration. Ses profits sont alors imposés comme des bénéfices commerciaux, sans abattement pour durée de détention, et ses reventes peuvent être soumises à la TVA. Les critères retenus sont principalement l'habitude des opérations et l'intention de revendre au moment de l'achat. Structurer l'activité dès le départ permet d'éviter ce risque et de bénéficier des avantages du statut.
Vos questions sur la plus-value du marchand de biens
Un marchand de biens paie-t-il la plus-value immobilière ?
Non, pas au sens du régime des particuliers. Son profit est un bénéfice commercial, imposé à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu avec ses autres résultats, sans abattement pour durée de détention.
Comment calculer la plus-value d'un marchand de biens ?
On part du chiffre d'affaires hors taxes, c'est-à-dire du prix de vente diminué de la TVA due, puis on déduit le prix d'achat, les frais d'acquisition, les travaux hors taxes et les autres charges de l'opération. Le résultat est intégré au bénéfice imposable de l'exercice.
Quelle TVA s'applique à la revente par un marchand de biens ?
La TVA sur le prix total pour un immeuble neuf achevé depuis cinq ans au plus. Pour un immeuble ancien, la revente est exonérée, sauf option pour la TVA, calculée sur la marge si le bien a été acheté sans TVA. Pour un terrain à bâtir acheté sans TVA, la TVA porte sur la marge.
Un marchand de biens peut-il déduire une moins-value ?
Oui. Une opération déficitaire crée une perte qui réduit le bénéfice imposable de l'exercice ou, à défaut, s'impute sur les bénéfices des exercices suivants, dans les conditions de droit commun.
Quand un particulier devient-il marchand de biens ?
Lorsqu'il achète et revend des biens immobiliers de façon habituelle, avec l'intention de revendre dès l'achat. L'administration peut alors requalifier ses profits en bénéfices commerciaux.
Quel est le meilleur statut pour un marchand de biens ?
Le plus souvent une société à l'impôt sur les sociétés, SAS ou SARL, qui permet de bénéficier du taux réduit, de réinvestir les profits et de protéger le patrimoine personnel. Le choix dépend du volume d'opérations et des objectifs de rémunération.