Frais de notaire du marchand de biens : taux réduit de 0,715 %, calcul, engagement de revendre ou de construire
Les frais de notaire du marchand de biens sont bien plus faibles que ceux d'un acquéreur ordinaire : environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 %. Cette économie repose sur un seul poste, les droits de mutation, ramenés à 0,715 % grâce à l'engagement de revendre, ou à un droit fixe de 125 € avec l'engagement de construire. Ce guide détaille ce que recouvrent ces frais, comment les calculer, un exemple chiffré, les conditions à respecter et les pièges à éviter.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 12 février 2024, mis à jour le 26 octobre 2026.
Que recouvrent réellement les « frais de notaire » ?
L'expression « frais de notaire » désigne l'ensemble des sommes payées au notaire lors d'une acquisition immobilière. La plus grande partie ne lui revient pas : il la collecte pour l'État et les collectivités.
| Poste | Nature | Montant indicatif |
|---|---|---|
| Droits de mutation | Impôts reversés au département, à la commune et à l'État | Environ 6,32 % du prix dans la plupart des départements pour un acquéreur ordinaire |
| Émoluments du notaire | Rémunération réglementée, selon un barème dégressif, majorée de la TVA | Un peu plus de 1 % du prix pour un bien de valeur moyenne |
| Contribution de sécurité immobilière | Taxe liée à la publication de l'acte au service de la publicité foncière | 0,10 % du prix |
| Débours et formalités | Sommes avancées par le notaire : documents d'urbanisme, état hypothécaire, cadastre | Quelques centaines à environ mille euros |
Pour un acquéreur ordinaire, les droits de mutation représentent à eux seuls environ 80 % du total. C'est sur ce poste, et uniquement sur lui, que joue le régime du marchand de biens.
Le vrai levier : les droits de mutation réduits
En prenant, dans l'acte d'achat, l'engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans, le marchand de biens ramène la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % (article 1115 du CGI), au lieu des droits de mutation de droit commun, qui atteignent 6,32 % dans la plupart des départements et 5,81 % dans une minorité d'entre eux.
- Une condition d'assujettissement : l'acquéreur doit être assujetti à la TVA, ce qui est le cas du marchand de biens qui exerce l'activité d'achat-revente de façon habituelle.
- Une condition de forme : l'engagement doit figurer expressément dans l'acte d'acquisition.
- Une condition de délai : la revente doit intervenir dans les cinq ans qui suivent l'acquisition.
Ce taux réduit est souvent appelé « frais de notaire réduits » du marchand de biens. Il s'applique aussi bien à un appartement qu'à un immeuble entier ou à un terrain acquis pour être revendu. Pour l'ensemble de la fiscalité de l'activité, voir notre guide de la fiscalité du marchand de biens.
L'alternative pour les opérations avec travaux : l'engagement de construire
Lorsque l'opération consiste à construire, à démolir pour reconstruire, ou à rénover si lourdement que le bien redevient neuf au sens fiscal, l'acquéreur assujetti peut prendre un engagement de construire dans un délai de quatre ans (article 1594-0 G A du CGI). Les droits de mutation proportionnels sont alors remplacés par un droit fixe de 125 €.
| Régime | Droits dus | Délai | Opérations concernées |
|---|---|---|---|
| Droit commun | Environ 6,32 % ou 5,81 % selon le département | Aucun | Acquéreur ordinaire |
| Engagement de revendre | 0,715 % | 5 ans pour revendre | Achat-revente, en l'état ou après rénovation légère |
| Engagement de construire | Droit fixe de 125 € | 4 ans pour construire | Construction neuve, démolition-reconstruction, rénovation lourde |
Décomposition des frais : ce qui baisse, ce qui ne baisse pas
- Ce qui baisse : les droits de mutation, de 6,32 % à 0,715 %, ou à 125 € avec l'engagement de construire.
- Ce qui ne baisse pas : les émoluments du notaire, calculés selon le même barème que pour tout acquéreur, la contribution de sécurité immobilière et les débours.
- Le résultat : les frais d'acquisition passent d'environ 7 à 8 % du prix pour un particulier à environ 2 à 3 % pour le marchand de biens qui prend un engagement de revendre.
Exemple chiffré
Pour l'achat d'un appartement ancien à 300 000 €, dans un département appliquant le taux de 6,32 % :
| Poste | Acquéreur ordinaire | Marchand de biens, engagement de revendre |
|---|---|---|
| Droits de mutation | 18 960 € | 2 145 € |
| Émoluments du notaire, TVA comprise | environ 3 350 € | environ 3 350 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 € | 300 € |
| Débours, ordre de grandeur | environ 1 000 € | environ 1 000 € |
| Total des frais | environ 23 600 € | environ 6 800 € |
| En pourcentage du prix | environ 7,9 % | environ 2,3 % |
L'économie atteint près de 16 800 € sur cette seule acquisition. Avec un engagement de construire, les droits tomberaient à 125 €, soit environ 2 000 € de moins encore.
Calculer ses frais de notaire de marchand de biens
- Droits de mutation : prix d'acquisition × 0,715 % avec engagement de revendre, ou 125 € avec engagement de construire.
- Émoluments du notaire : barème réglementé par tranches de prix, majoré de 20 % de TVA.
- Contribution de sécurité immobilière : prix × 0,10 %.
- Débours : à demander au notaire, selon le bien et sa situation.
Le notaire établit une provision sur frais avant la signature : c'est la meilleure simulation, à vérifier dans votre plan de financement.
Conditions et points de vigilance
- Respecter le délai : si le bien n'est pas revendu dans les cinq ans, ou construit dans les quatre ans, les droits de mutation de droit commun deviennent exigibles, augmentés de l'intérêt de retard. Voir notre article sur le délai de revente des marchands de biens.
- Substituer un engagement à un autre : un engagement de revendre peut être remplacé par un engagement de construire, ce qui allonge le délai global, à condition de le déclarer avant l'échéance.
- Être réellement assujetti à la TVA : une société qui n'exerce pas l'activité de marchand de biens à titre habituel risque la remise en cause du taux réduit.
- Anticiper la TVA à la revente : la revente d'un immeuble ancien est en principe exonérée, sauf option pour la TVA, calculée sur la marge si le bien a été acheté sans TVA ; celle d'un immeuble neuf est soumise à la TVA sur le prix total. Voir notre article sur la TVA du marchand de biens.
- Ne pas confondre les acquéreurs : lorsque le marchand de biens revend un immeuble ancien, avec ou sans option pour la TVA, son propre acheteur paie les droits de mutation de droit commun.
- Traiter correctement les biens en comptabilité : les biens acquis pour être revendus sont des stocks, et non des immobilisations, ce qui conditionne le calcul du résultat.
Questions fréquentes sur les frais de notaire du marchand de biens
Quel est le montant des frais de notaire d'un marchand de biens ?
Environ 2 à 3 % du prix d'acquisition avec un engagement de revendre, contre 7 à 8 % pour un acquéreur ordinaire. La différence vient des droits de mutation, ramenés à 0,715 % au lieu d'environ 6,32 %.
Comment bénéficier des frais de notaire réduits ?
En étant assujetti à la TVA et en prenant, dans l'acte d'achat, l'engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI), ou l'engagement de construire dans un délai de quatre ans.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu dans les cinq ans ?
Les droits de mutation de droit commun deviennent exigibles, sous déduction de ceux déjà payés, augmentés de l'intérêt de retard. Une substitution par un engagement de construire peut être envisagée avant l'échéance.
Engagement de revendre ou engagement de construire : lequel choisir ?
L'engagement de revendre convient à l'achat-revente classique, en l'état ou après rénovation légère. L'engagement de construire, plus avantageux avec son droit fixe de 125 €, suppose une construction neuve ou une rénovation lourde dans les quatre ans.
Les émoluments du notaire sont-ils réduits pour un marchand de biens ?
Non. Les émoluments suivent le même barème réglementé que pour tout acquéreur. Seuls les droits de mutation bénéficient du régime de faveur.
Comment calculer les frais de notaire d'un marchand de biens ?
En additionnant les droits de mutation (prix × 0,715 %), les émoluments du notaire selon le barème, majorés de la TVA, la contribution de sécurité immobilière (prix × 0,10 %) et les débours. Le notaire en donne une estimation avant la signature.