Les frais de notaire du marchand de biens VS achats classiques : quelles différences ?
Lorsque vous réalisez un investissement immobilier, il est primordial que vous soyez en mesure d’évaluer les frais de notaire que vous devrez payer. Ces frais dits d’acquisition sont souvent méconnus ou mal compris. Cet article vise à vous expliquer comment les frais de notaire se décomposent lors d’un achat classique et quelles sont les différences en cas d’achat par un marchand de biens. Le marchand de biens paie généralement des frais de notaire réduits, sous réserve de respecter la réglementation immobilière applicable en la matière.
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I- Comprendre les Frais de Notaire pour les Achats Classiques
1. Structure des frais de notaire pour les achats immobiliers classiques
Les frais de notaire désignent les coûts associés à l’achat d’un bien immobilier, tels qu’un appartement ou une maison. Ces frais, souvent attribués au notaire, incluent en réalité différents impôts et taxes. Seule une petite partie compose effectivement la rémunération du notaire en tant qu’honoraires.
Ainsi, bien qu’on les appelle communément « frais de notaire », il serait plus exact de les qualifier de « frais d’acquisition ». Ces frais comportent les :
- Droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement) : C’est la part la plus significative des frais de notaire, correspondant aux droits à verser au fisc.
- Émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération proprement dite du notaire, c’est-à-dire ses honoraires pour la réalisation de la vente.
- Débours : Cette partie couvre les démarches administratives et les formalités que le notaire doit accomplir pour la transaction.
- Contribution de sécurité immobilière : Cette somme est versée à l’État pour l’enregistrement et la publicité foncière de la transaction.
2. Détail des émoluments de notaire
Les émoluments de notaire représentent la rémunération due pour le service notarial fourni lors de l’achat d’un bien immobilier. Ces émoluments sont réglementés par l’État, reflétant le rôle d’intérêt public joué par les notaires. Cette régulation assure la transparence et la prévisibilité des coûts pour les particuliers.
Mode de calcul des émoluments du notaire
La rémunération du notaire est calculée en fonction du prix de vente du bien, répartie en tranches avec des taux applicables distincts :
- De 0 à 6 500 € : Le taux appliqué est de 3,870 %.
- De 6 500 € à 17 000 € : Le taux baisse à 1,596 %.
- De 17 000 € à 60 000 € : Le taux est réduit à 1,064 %.
- Plus de 60 000 € : Pour cette tranche, le taux applicable est de 0,799 %.
Ces taux sont déterminés à l’article A444-91 du code du commerce.
Remise sur les émoluments du notaire
Depuis le 1er janvier 2021, les notaires ont la possibilité d’offrir une remise sur leurs émoluments. Cette remise peut atteindre jusqu’à 20 % sur la part de la rémunération calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €.
Dans certains cas particuliers, comme pour les bureaux ou les logements sociaux, la remise peut être augmentée à 40 % sur la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d’euros.
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3. Taxes et contributions associées
Lors de l’achat d’un bien immobilier, les frais de notaire incluent diverses taxes et contributions, chacune dotée de règles de calcul spécifiques :
- Les droits de mutation : Ces droits représentent la part des frais de notaire reversée au Trésor public.
- Pour un bien ancien, le taux standard est de 5,80 % (5,80665 % précisément) du prix de vente. Ce taux est appliqué dans la majorité des départements en France. Cependant, certains départements, comme l’Indre, le Morbihan et Mayotte, appliquent un taux légèrement réduit de 5,09 %.
- Pour un bien neuf ou un achat sur plans, le taux est beaucoup moins élevé, s’élevant à 0,715 % du prix hors taxes.
- Les débours : Le notaire réalise diverses formalités pour préparer la vente, comme la rédaction du compromis et de l’acte de vente. Pour ces démarches, un montant prévisionnel d’environ 1 400 € est généralement ajouté à la rémunération du notaire, bien que ce montant puisse varier. Une fois toutes les formalités réalisées, plusieurs mois après l’achat, l’acheteur peut parfois être remboursé si les frais ont été moins élevés que prévu.
- La contribution de sécurité immobilière : Cette taxe est due pour la publicité foncière de l’acte de vente. Elle est fixée à 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.
4. Exemples de pourcentage de frais de notaire dans les transactions classiques
Prenons ici l’exemple d’un bien ancien d’une valeur de 350 000 €. Les émoluments du notaire seront calculés comme suit :
- Tranche de 0 à 6 500 € : 6 500 × 3 870 % = 251,55 €
- Tranche de 6 500 € à 17 000 € : (17 000 − 6 500) × 1,596 %,= 167,44 €
- Tranche de 17 000 € à 60 000 € : (60 000 − 17 000) × 1,064 % = 457,52 €
- Tranche au-dessus de 60 000 € : (350 000 − 60 000) × 0,799 % = 2 316,21 €
Il faut ensuite additionner le résultat obtenu pour chaque tranche : 251,55 € + 167,44 € + 457,52 € + 2 316,21 € = 3 192,72 €. C’est le montant qui constitue la rémunération du notaire.
Les frais supplémentaires doivent ensuite être calculés de la façon suivante :
- Droits de mutation : 350 000 € x 5,80665 % = 20 323,28 €. Ce montant est reversé à l’État.
- Débours : 1 400 €. Ces frais administratifs peuvent être plus ou moins élevés selon les frais réels que devra supporter le notaire pour réaliser les formalités.
- Contribution de sécurité immobilière : 350 000 x 0,10 % = 350 €. Ce montant est également au profit de l’État.
Le total des frais d’acquisition s’élèvera ainsi environ à : 3 192,72 € + 20 332,28 € + 1400 € + 350 € = 25 275 €
5. Pourcentages moyens en fonction du type de bien (neuf, ancien)
Le pourcentage à prévoir pour les frais d’acquisition lors d’un achat immobilier varie selon si le bien est neuf ou ancien :
- Dans l’ancien : Un bien est considéré comme ancien s’il a été habité avant la vente. Les frais de notaire pour ces biens s’élèvent en moyenne entre 7 à 8 % du prix d’acquisition.
- Dans le neuf : Un logement est neuf s’il n’a jamais été habité et est vendu directement par le promoteur. Cela inclut les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou les logements achevés, mais jamais habités. Les frais de notaire dans le neuf représentent environ 3 à 4 % de la valeur du bien.
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6. Impact de la localisation sur les frais de notaire
Les frais de notaire varient selon le taux de droit de mutation applicable selon la localisation géographique du bien. Les droits de mutation se divisent en deux parties :
- La taxe communale : Elle représente 1,2 % du prix de vente.
- La taxe départementale : Cette taxe varie entre 3,8 % et 4,5 % du prix de vente, selon le département. De plus, l’État prélève 2,37 % sur cette taxe.
Auparavant, la taxe départementale était uniformément fixée à 3,8 % du prix de vente dans toute la France. Depuis 2014, tous les départements ont augmenté cette taxe à 4,5 %, sauf quatre départements ayant décidé de maintenir la taxe à 3,8 % : l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976). En conséquence, les droits de mutation varient : ils sont de 5,09 % du prix de vente dans ces quatre départements, et de 5,81 % dans les autres.
II- Spécificités des Frais Notaire Marchands de Biens
1. Présentation du statut de marchand de biens
Ce statut désigne un professionnel dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, appartements, maisons, locaux commerciaux, etc.) dans le but de les revendre, généralement après y avoir apporté des améliorations ou des rénovations. Le marchand de biens agit ainsi en tant qu’intermédiaire entre le vendeur initial et l’acheteur final, en apportant de la valeur ajoutée au bien immobilier.
Contrairement à l’investisseur immobilier traditionnel qui peut viser un rendement sur le long terme, le marchand de biens opère généralement sur des cycles plus courts, cherchant à réaliser un profit rapide.
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2. Définition et obligations légales
Définition du marchand de biens
Le marchand de biens, bien qu’étant un acteur reconnu du marché immobilier, ne dispose pas d’un statut juridique spécifique. Il est considéré aux yeux de la loi comme un commerçant.
Cependant, l’administration fiscale peut qualifier un individu ou une entité comme « marchand de biens » si deux conditions cumulatives principales sont remplies :
- Exercice habituel de l’activité d’achat-revente : Cette condition n’est pas explicitement définie par la loi. Elle est appréciée en fonction de critères objectifs tels que le nombre, le volume et le rythme des opérations d’achat-revente réalisées annuellement. Par exemple, l’achat d’un immeuble dans le but de le diviser et de revendre les lots constitue une activité habituelle d’achat-revente. En revanche, l’achat-revente d’un immeuble en bloc ne serait généralement pas considéré comme tel.
- Intention spéculative : En tant que marchand de biens, l’objectif est de réaliser un profit à court terme en achetant des biens immobiliers pour générer une plus-value. L’intention spéculative est souvent évaluée sur la base du délai entre l’achat et la revente du bien. Si ce délai est jugé trop long, l’administration fiscale peut requalifier l’acte de commerce en acte civil. Cette requalification a d’importantes implications fiscales, notamment en termes de recalcul des droits de notaire et de taxation de la plus-value selon le régime des particuliers.
Ces critères déterminent non seulement la qualification du marchand de biens aux yeux de l’administration fiscale, mais influencent également la fiscalité et les obligations légales associées à cette activité. La qualification de marchand de biens implique donc une compréhension précise de ces critères et une attention particulière aux implications fiscales des opérations immobilières entreprises.
Obligations juridiques du marchand de biens
En tant que commerçant, le marchand de biens doit respecter les obligations légales suivantes :
- Inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : Tout individu souhaitant exercer l’activité de marchand de biens doit s’inscrire au RCS. Cette inscription est une formalité juridique attestant du statut de commerçant et de la légalité de l’activité commerciale.
- Souscription d’une assurance professionnelle : Comme pour tout commerce, il est nécessaire de souscrire à une assurance professionnelle. Cette assurance protège le marchand de biens contre différents risques liés à son activité, notamment en cas de litige ou de dommage causé à un tiers.
- Rédaction des statuts juridiques : La création du statut juridique de votre activité nécessite la rédaction de statuts (sauf si vous exercez en entreprise individuelle). Ces statuts définissent les règles de fonctionnement de votre société, son objet social, ainsi que les responsabilités et droits des associés, le cas échéant.
- Tenue des comptes annuels : En tant que commerçant, le marchand de biens est tenu de maintenir une comptabilité à jour. Cela implique la tenue des comptes annuels, essentielle pour le suivi financier de l’activité et le respect des obligations fiscales.
- Souscription d’assurances pour couvrir les vices cachés : Le marchand de biens doit également se prémunir contre les vices cachés qui pourraient affecter les biens immobiliers achetés. Par exemple, s’il a effectué des rénovations importantes sur un bien qu’il a revendu, il sera responsable de tels vices auprès de son acheteur. Il est donc primordial qu’il souscrive aux assurances adéquates.
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3. Avantages fiscaux et implications juridiques
Le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime s’applique aux bénéfices réalisés dans le cadre d’une activité commerciale, comprenant la vente de biens immobiliers.
Choix de la structure juridique optimale et du régime fiscal
La fiscalité des revenus générés par la revente de biens immobiliers est un élément central dans l’activité du marchand de biens. L’imposition des revenus du marchand de biens, aussi appelés plus-values, varie en fonction de la structure juridique sous laquelle opère le marchand de biens :
- Sociétés de personnes (comme l’EURL ou l’entreprise individuelle) : Dans ce cas, les BIC sont taxés directement au niveau du marchand de biens, suivant le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cela signifie que la plus-value est imposée selon la tranche marginale d’imposition du marchand de biens, en plus des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
- Sociétés de capitaux (comme la SARL, la SAS ou la SASU) : Pour ces structures, les BIC sont taxés au niveau de l’entreprise, à l’impôt sur les sociétés. Le taux d’imposition dépend du montant du bénéfice : il est de 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 €, et de 25 % pour les bénéfices supérieurs à ce montant.
Selon la tranche marginale d’imposition à laquelle un marchand de biens est soumis, il peut être plus avantageux d’exercer l’activité dans une société de capitaux. Cela peut lui permettre de réduire la charge fiscale sur les plus-values et d’éviter le paiement des prélèvements sociaux, optimisant ainsi la rentabilité globale des opérations.
Calcul de la plus-value
Pour déterminer la plus-value, il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de l’exercice comptable et non pas une opération isolée. La plus-value est calculée en soustrayant le coût total d’acquisition (prix d’achat plus les dépenses liées à l’opération, comme les travaux) du prix de cession. Cette plus-value est ensuite taxée en fonction de la structure juridique choisie.
Avantages fiscaux du marchand de biens
Voici les principaux avantages fiscaux dont bénéficient les marchands de biens :
- Le régime de TVA :
- La TVA applicable dans un délai de revente inférieur à 5 ans après achèvement du bien : La TVA applicable est obligatoirement calculée sur la base du prix total de vente et pourra être déduite par la suite.
- La TVA applicable dans un délai de revente supérieur à 5 ans après achèvement du bien : Le marchand de biens peut choisir le régime de TVA le plus avantageux entre :
- L’exonération de TVA : Après avoir acheté un bien immobilier de plus de 5 ans et effectué des travaux de rénovation légère, le marchand de biens le revend par principe sans application de la TVA. Il ne peut alors pas récupérer la TVA payée pour les travaux.
- L’option de la TVA à 20 % :
- Lorsque le bien immobilier est vendu à un professionnel qui est assujetti à la TVA, il peut déduire la TVA payée à l’acquisition du bien. En optant pour la TVA sur le prix total, le marchand de biens permet à l’acheteur professionnel de bénéficier de cette déduction, ce qui peut rendre l’opération plus attractive pour l’acheteur.
- Si le marchand de biens a acquis le bien immobilier auprès d’un vendeur professionnel qui était assujetti à la TVA, il a payé la TVA lors de l’achat. En optant pour la TVA sur le prix total lors de la revente, le marchand de biens peut déduire cette TVA payée en amont, ce qui réduit le coût d’acquisition du bien et peut augmenter sa rentabilité.
- L’option de la TVA sur marge :
- Si le marchand de biens a réalisé d’importants travaux de rénovation sur le bien immobilier avant de le revendre, la TVA sur marge peut être avantageuse. Les travaux étant soumis à la TVA, le marchand de biens peut déduire la TVA payée sur ces travaux de la TVA collectée sur la marge. Cela peut entraîner un crédit de TVA, dès lors que le montant de la TVA déductible des travaux est supérieur à la TVA collectée sur la marge.
- Lorsque le bien est revendu à un particulier qui ne peut pas déduire la TVA (parce qu’il n’est pas assujetti à la TVA), la TVA sur marge peut être préférable. En optant pour la TVA sur le prix total, le prix de vente TTC augmenterait de 20 %, ce qui pourrait rendre le bien moins attractif pour l’acheteur. En revanche, la TVA sur la marge n’ajoute pas de TVA au prix total, ce qui peut être plus avantageux pour l’acheteur.
- Exonération de taxe foncière ou de droits d’enregistrement : Cette exonération, prévue à l’article 1594-0 G du CGI, s’applique si le marchand de biens, assujetti à la TVA :
- S’engage à entreprendre des travaux de rénovation lourds dans les 4 ans suivant l’acquisition, visant à remettre le logement à neuf.
- Achète des terrains nus pour y construire des maisons individuelles, sous réserve que la superficie par logement n’excède pas 2 500 m².
- Fait l’acquisition d’un immeuble dans une zone à urbaniser en priorité.
Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, le marchand de biens doit explicitement prendre l’engagement, soit de revendre le bien dans les 5 ans, soit de réaliser les travaux nécessaires dans les 4 ans, et cela doit être stipulé dans l’acte d’achat. Le non-respect de ces engagements peut entraîner la remise en cause de l’exonération par l’administration fiscale.
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4. Frais de notaire réduits pour les marchands de biens
Le statut de marchand de biens permet de réduire le montant des frais de notaire, offrant une baisse du coût d’acquisition d’un bien immobilier. Cette réduction passe par l’exonération des droits de mutation dont il bénéficie s’il est assujetti à la TVA et s’engage à revendre le bien immobilier dans les 5 ans suivant son acquisition (article 1115 du Code général des impôts).
Cela représente une économie fiscale significative sur les coûts de transaction immobilière. En revanche, si le bien n’est pas revendu dans ce délai de cinq ans, l’administration fiscale peut réclamer les droits de mutation dont le marchand de biens avait été initialement exonéré. Il est donc crucial de planifier les cycles de vente pour maximiser les avantages fiscaux.
Outre les droits de mutation, le marchand de biens peut également réduire les frais de notaire en travaillant régulièrement et en étroite collaboration avec le même notaire. Il peut ainsi bénéficier de tarifs préférentiels en négociant les honoraires.
Grâce à l’ensemble de ces avantages fiscaux, les frais d’acquisition d’un bien immobilier par un marchand de biens sont réduits. Pour un bien ancien, ils représentent environ 2 % pour le marchand de biens, contre environ 8 % pour un acheteur classique.
5. Justification des frais réduits pour les marchands de biens
L’exonération des droits de mutation du marchand de biens se justifie du fait de la nature de son activité, qui implique l’acquisition et la revente rapide des biens. L’objectif étant de ne pas immobiliser les biens sur le long terme, il est logique que les droits de mutation, habituellement significatifs dans le cadre de transactions immobilières, ne soient pas applicables.
En rénovant et en améliorant les propriétés, les marchands de biens contribuent au développement et à la valorisation du marché immobilier. Ils jouent un rôle dans la réhabilitation de biens délaissés ou nécessitant des travaux, apportant ainsi une valeur ajoutée significative.
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6. Calcul et pourcentage spécifique des frais de notaire pour les marchands de biens
Calculer les frais de notaire pour un marchand de biens peut sembler complexe, surtout pour ceux qui débutent dans ce domaine. Voici les éléments principaux que vous devez prendre en compte pour les estimer :
- Droits de mutation : 0 € si le délai de 5 ans de revente du bien est respecté.
- Frais fixes (débours) : Comme pour un achat classique, les frais de notaire sont généralement compris entre 1 200 € et 1 400 €.
- Émoluments du Notaire : Calculez ces honoraires qui sont les mêmes que pour un achat classique en fonction du barème progressif détaillé précédemment : :
- De 0 à 6 500 € : 3,870 %
- De 6 500 € à 17 000 € : 1,596 %
- De 17 000 € à 60 000 € : 1,064 %
- Plus de 60 000 € : 0,799 %
- Contribution de sécurité immobilière : Elle est à 0,10 % du prix du bien, comme pour un achat classique, avec un minimum de 15 €.
En moyenne, pour un bien ancien, un marchand de biens paie entre 2 à 3 % des frais d’acquisition du bien.
Conclusion
En conclusion, l’activité de marchand de biens offre des perspectives financières intéressantes, grâce à des avantages fiscaux tels que des frais de notaire réduits et des exonérations de taxes. Cependant, elle exige une compréhension approfondie des réglementations fiscales et juridiques, ainsi qu’une gestion stratégique des investissements immobiliers.
Chez GT Expertise, nous nous chargeons de veiller à vous expliquer les règles fiscales qui s’appliquent à votre statut et d’assurer la conformité de vos opérations aux règles applicables
