Publié le 04.06.2024 · Mis à jour le 03.10.2026 par Guillaume Thomas, expert-comptable et commissaire aux comptes inscrit à l’Ordre des experts-comptables, fondateur de GT-Expertise (Saint-Mandé).
Acheter pour revendre, en dégageant une plus-value : l’activité de marchand de biens paraît simple, mais elle obéit à un cadre fiscal exigeant, très éloigné de celui d’un particulier qui vend un bien. Régime des bénéfices, droits d’enregistrement, TVA immobilière : chaque étape a des conséquences, et une erreur — un délai manqué, un régime de TVA mal choisi — peut coûter cher. Voici les repères essentiels pour comprendre cette fiscalité et sécuriser la rentabilité de vos opérations.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens, au sens fiscal ?
Il n’existe pas de statut légal unique : c’est l’administration fiscale qui qualifie l’activité, au cas par cas, à partir de trois conditions cumulatives :
- un caractère habituel des opérations d’achat-revente ;
- une intention spéculative, appréciée dès l’achat du bien (et non à la revente) ;
- des opérations portant sur des biens immobiliers, des parts de sociétés immobilières ou des fonds de commerce.
Cette qualification est importante : un particulier qui enchaîne les achats-reventes peut être requalifié en marchand de biens et perdre le bénéfice du régime des plus-values des particuliers. À l’inverse, le professionnel bénéficie d’avantages spécifiques, en contrepartie d’obligations plus lourdes.
L’imposition des bénéfices : BIC, à l’IR ou à l’IS
Les bénéfices du marchand de biens relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — et non du régime des plus-values immobilières des particuliers. Concrètement :
- le régime micro est exclu : la tenue d’une comptabilité au régime réel est obligatoire ;
- selon la forme juridique, le bénéfice est soumis à l’impôt sur le revenu (barème progressif, avec cotisations sociales) ou à l’impôt sur les sociétés ;
- les abattements pour durée de détention et l’exonération dont bénéficient les particuliers ne s’appliquent pas ;
- les biens achetés pour être revendus sont comptabilisés en stock, et non en immobilisations.
Le choix de la structure (entreprise individuelle ou société) et du régime d’imposition (IR ou IS) est une décision stratégique, aux effets durables sur la fiscalité et la trésorerie : il se prépare en amont, avec votre expert-comptable.
Les droits d’enregistrement réduits : un avantage sous condition
C’est l’un des principaux leviers de rentabilité. À l’achat, le marchand de biens peut ramener les droits de mutation de 5,80 % environ à 0,715 % du prix, à condition de prendre l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI). Attention : si la revente n’intervient pas dans ce délai, l’administration peut réclamer le complément de droits. Le respect de l’échéance est donc un point de vigilance majeur.
La TVA immobilière : le point le plus technique
Le régime de TVA dépend de la nature du bien revendu. Un immeuble neuf (achevé depuis moins de cinq ans, ou rendu « à neuf » par des travaux lourds) est en principe soumis à la TVA au taux de 20 %, le marchand de biens récupérant alors la TVA supportée sur ses achats et travaux. Pour un immeuble ancien, la vente est en principe exonérée, avec des options possibles.
Dans de nombreux cas, c’est le régime de la TVA sur la marge (article 268 du CGI) qui s’applique : la TVA est calculée sur la seule marge, et non sur le prix total, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Ce régime est puissant mais exigeant : son application dépend de l’historique du bien et doit être sécurisée opération par opération, car une erreur de qualification est une source fréquente de redressement.
Marchand de biens ou particulier : les différences en un tableau
Critère | Particulier (investisseur) | Marchand de biens |
Régime d’imposition | Plus-values immobilières des particuliers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à l’IR ou à l’IS |
Abattement pour durée de détention | Oui (exonération à terme) | Non |
Régime micro | Sans objet | Exclu — régime réel obligatoire |
Nature des biens | Patrimoine | Stock |
Droits d’enregistrement à l’achat | Environ 5,80 % | 0,715 % sous engagement de revendre (5 ans) |
TVA à la revente | Non (hors cas particuliers) | Oui sur le neuf ; TVA sur marge selon les cas |
Exemple chiffré : l’économie sur les droits
Pour l’acquisition d’un bien à 300 000 €, les droits de mutation représentent :
- au taux de droit commun (environ 5,80 %) : de l’ordre de 17 400 € ;
- au taux réduit du marchand de biens (0,715 %) : environ 2 145 €.
Soit une économie d’environ 15 000 € sur cette seule ligne — à condition de respecter l’engagement de revendre dans les cinq ans. Cet écart illustre pourquoi la maîtrise du calendrier et des régimes est au cœur de la rentabilité de l’activité.
Les pièges à éviter
- Laisser passer le délai de revente de cinq ans, et perdre le bénéfice des droits réduits.
- Se tromper de régime de TVA (marge ou prix total, neuf ou ancien) : l’erreur se paie en redressement.
- Exercer en nom propre une activité manifestement habituelle, en croyant relever du régime des particuliers.
- Négliger la documentation : chaque opération doit être justifiée (nature des travaux, historique du bien, intention).
Questions fréquentes
Un marchand de biens peut-il exercer en nom propre ?
C’est possible mais rarement optimal : les bénéfices sont alors imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, au barème progressif, avec les cotisations sociales correspondantes. La plupart des marchands de biens structurent leur activité en société. Le choix de la forme et du régime (IR ou IS) doit être arbitré en amont avec votre expert-comptable.
Le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique-t-il ?
Non. L’activité de marchand de biens relève d’un régime commercial (BIC) : les abattements pour durée de détention et l’exonération applicables aux particuliers ne s’appliquent pas. Les biens sont traités comptablement comme un stock.
Comment bénéficier des droits d’enregistrement réduits ?
En prenant, lors de l’acquisition, l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI). Les droits de mutation sont alors ramenés à 0,715 % au lieu d’environ 5,80 %. Si la revente n’intervient pas dans le délai, l’administration peut réclamer le complément de droits : ce délai est donc à surveiller de près.
Qu’est-ce que la TVA sur la marge ?
C’est un régime qui permet de calculer la TVA sur la seule marge (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) plutôt que sur le prix total, dans les cas où l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. Son application dépend de la nature du bien et de son historique : c’est l’un des points les plus techniques, à sécuriser au cas par cas.
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Références
- Article 1115 du CGI (régime de faveur des droits d’enregistrement — engagement de revendre).
- Article 268 du CGI (TVA sur la marge).
- Articles 257 et 279-0 bis du CGI et doctrine BOFiP (TVA immobilière, immeubles neufs).
- Régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) — Code général des impôts.