Les marchands de biens bénéficient d’un traitement particulier concernant leur plus-value. Ils ne sont pas soumis au régime de la plus-value immobilière. Pourquoi ? Parce qu’ils bénéficient d’une mesure d’optimisation fiscale qui sert à encourager leur activité professionnelle. Vous envisagez de devenir marchand de biens ? Cet article vous éclairera sur l’ensemble des éléments clés à connaître sur la plus-value spécifique aux marchands de biens (définition, régime, limites, implications fiscales, conseils pratiques…).
I) LE RÉGIME DE LA PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE DÉCORTIQUÉ
a – Définition et caractéristiques
Régime de la plus-value immobilière : définition et objectifs
Le régime de la plus-value immobilière est applicable aux plus-values réalisées lors de transactions immobilières réalisées par des particuliers.
Ce régime fiscal a été pensé pour encourager l’investissement à long terme dans l’immobilier, en offrant des abattements fiscaux progressifs qui augmentent avec le temps.
Régime de la plus-value immobilière : calcul et imposition
Le calcul de la plus-value se base sur la différence nette entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier.
Le prix payé, mentionné dans l’acte de vente, peut être ajusté à la hausse pour refléter des coûts supplémentaires :
Les charges et indemnités payées au vendeur lors de l’achat sont incluses pour leur valeur réelle.
Les frais d’acquisition, comme les droits d’enregistrement et les honoraires de notaire, peuvent être ajoutés pour leur montant réel ou forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’achat.
Les coûts engagés pour des travaux (tels que la construction, la reconstruction, l’extension ou l’amélioration du bien) sont également pris en compte, soit pour leur montant réel sur présentation de justificatifs, soit par une évaluation forfaitaire représentant 15 % du prix d’achat si le bien est possédé depuis plus de cinq ans.
Les dépenses liées à l’aménagement de voirie, aux réseaux et aux distributions (comme les frais pour la création d’un lotissement) peuvent être incluses.
Régime de la plus-value immobilière : exonérations et abattements
Les exonérations fiscales et abattements constituent des éléments clés de ce régime, offrant des mécanismes de réduction de l’impôt sur les plus-values en fonction de la durée de détention du bien.
Voici les exonérations et abattements fiscaux en fonction de la durée de détention du bien (chiffres datant de 2024) :
Jusqu’à 5 ans :
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu : 0%
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux : 0%
De la 6e à la 21e année :
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu : 6% par année de détention
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux : 1,65% par année de détention
22e année révolue :
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu : 4% par année de détention
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux : 1,6% par année de détention
Au-delà de la 22e année :
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu : Exonération
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux : 9% par année de détention
Au-delà de la 30e année :
Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu : Exonération
Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux : Exonération
Ces abattements et exonérations sont spécifiquement conçus pour les investisseurs immobiliers particuliers et ne s’appliquent pas aux marchands de biens. Ces derniers, dont l’activité se caractérise par l’achat-revente régulière de biens immobiliers dans un but commercial, sont soumis à un régime fiscal distinct, celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Régime de la plus value-immobilière : exemple de calcul
Un investisseur particulier achète un appartement pour 200 000 euros et le revend plus tard pour 300 000 euros. Si, au moment de l’achat, des frais de notaire de 8 000 euros et des travaux de rénovation de 12 000 euros ont été engagés, le coût total d’acquisition s’élève donc à 220 000 euros.
La plus-value brute serait calculée comme suit : Prix de vente (300 000 euros) – Prix d’achat (200 000 euros) + Frais de notaire (8 000 euros) + Coût des travaux (12 000 euros) = 80 000 euros de plus-value brute.
Ensuite, si l’investisseur a détenu le bien pendant plus de 30 ans, il pourrait bénéficier d’une exonération totale de la plus-value pour l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
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b – Limites et inadéquation pour les marchands de biens
Le régime de la plus-value immobilière, conçu principalement pour les investisseurs immobiliers particuliers, est inadapté pour les marchands de biens professionnels pour les raisons évoquées ci-dessous.
La fréquence des transactions d’un marchand de biens
Contrairement aux investisseurs particuliers, achetant généralement des biens immobiliers dans une optique long terme, les marchands de biens opèrent avec une fréquence de transactions bien plus élevée. Leur business model repose sur l’achat et la revente rapide de propriétés pour générer des profits. Ce rythme soutenu de transactions s’accorde mal avec le régime de la plus-value immobilière qui, par ses abattements pour durée de détention, incite à la conservation des biens sur une longue période.
La nature commerciale de l’activité des marchands de biens
L’activité des marchands de biens est commerciale. Cette caractéristique les exclut d’emblée de la sphère d’application du régime de la plus-value immobilière. En effet, ce dernier est pensé pour les particuliers réalisant occasionnellement des transactions immobilières, et non pour des professionnels en réalisant fréquemment.
Les points de vigilance pour les marchands de biens
L’application du régime de la plus-value immobilière aux marchands de biens nécessite qu’ils soient vigilants et rigoureux quant :
Au risque de requalification : Si le marchand de biens ne respecte pas les délais de revente qui sont propres à son statut (5 ans), l’administration fiscale pourrait lui appliquer le régime de la plus-value immobilière, qui est fiscalement désavantageuse pour son activité.
A la justification des frais : Les marchands de biens, en raison de leur activité professionnelle, engagent fréquemment des frais importants : rénovation et amélioration des propriétés avant revente, frais de publicité et de marketing, de déplacement pour visites des propriétés, intérêts hypothécaires et frais de notaire… Tous ces frais sont en principe déductibles, contrairement au régime de la plus-value immobilière. La justification et la déduction de ces frais pourraient ainsi être remises en question.
II) Le principe de l'achat-revente et ses implications fiscales
a – Fonctionnement et particularités
Sélection et achat du bien
La première étape consiste à identifier un bien immobilier présentant un potentiel de plus-value significatif. Les marchands de biens cherchent généralement des propriétés sous-évaluées, idéalement situées ou nécessitant des travaux de rénovation réalisables en quelques années, dont la valeur va sensiblement augmenter lors de la revente.
Travaux de rénovation et d’amélioration
Après l’achat, des travaux sont souvent entrepris pour améliorer le bien et maximiser sa valeur sur le marché.
Voici les principaux types de travaux réalisés par les marchands de biens :
Rénovations esthétiques : Ces travaux comprennent la peinture, le remplacement des sols, la mise à jour des luminaires et des finitions. L’objectif est d’améliorer l’apparence générale du bien pour le rendre plus attrayant aux yeux des potentiels acheteurs.
Réparations fonctionnelles : Cela inclut la réparation ou le remplacement de systèmes essentiels comme la plomberie, l’électricité, le chauffage, et la climatisation. Ces travaux garantissent que le bien est en bon état de fonctionnement et répond aux normes actuelles.
Améliorations énergétiques : L’installation de nouvelles fenêtres à double vitrage, l’isolation des combles, ou la mise en place de systèmes de chauffage plus efficaces font partie de ces travaux visant à rendre le bien plus éco-énergétique et à réduire les factures d’énergie.
Extensions et agrandissements : Les marchands de biens peuvent choisir d’ajouter de l’espace habitable à un bien existant, que ce soit par une extension au sol, l’aménagement des combles ou encore l’ajout d’étages, pour augmenter significativement sa valeur de marché.
Transformation complète : Dans certains cas, les marchands de biens optent pour une rénovation lourde qui peut inclure la réorganisation des espaces, la transformation de l’usage d’un bien (par exemple, de commercial en résidentiel), ou même une reconstruction partielle ou totale.
Aménagements extérieurs : Les travaux peuvent également concerner l’extérieur du bien, comme l’aménagement de jardins, la rénovation de façades, ou l’ajout d’éléments de confort comme des terrasses ou des piscines.
Attention : Les travaux doivent être réalisés dans le respect du délai de 5 ans applicable au marchand de biens pour être rentables et bénéficier des avantages fiscaux liés à ce statut. Cela nécessite donc une bonne organisation et des prestataires de travaux fiables.
Mise en vente et revente
Une fois les travaux achevés, le bien est mis sur le marché. L’objectif est de le vendre à un prix supérieur au coût total d’achat et de rénovation, générant ainsi une plus-value pour le marchand de biens
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b – Traitement fiscal des profits : focus sur les BIC
Définition et application des BIC aux marchands de biens
Les BIC représentent la catégorie fiscale sous laquelle est imposé un revenu professionnel généré par une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Pour les marchands de biens, cela inclut les profits réalisés sur l’achat-revente de biens immobiliers. Ainsi, les profits des marchands de biens sont catégorisés comme le résultat d’une activité commerciale immobilière régulière.
Calcul du bénéfice et imposition
Le bénéfice imposable est calculé en soustrayant de la recette totale des ventes l’ensemble des coûts et charges engagés pour l’achat, la rénovation et la revente des biens, ainsi que les frais généraux d’exploitation. Cela peut inclure les coûts d’acquisition des propriétés, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunts et les frais administratifs et de commercialisation.
Les taux d’imposition des BIC varient selon le régime fiscal choisi (réel simplifié ou réel normal) et peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon la structure juridique de l’entreprise. Les contributions sociales sont également dues sur les profits, avec des taux qui dépendent du statut social du marchand (indépendant, affilié à un régime spécifique, etc.).
Comparaison avec le régime de la plus-value immobilière
La principale différence entre les deux régimes réside dans les exonérations et abattements fiscaux :
Le régime de la plus-value immobilière offre des abattements, voire des exonérations, pour durée de détention qui peuvent réduire significativement l’impôt dû.
À l’inverse, les marchands de biens peuvent être exonérés de certains frais d’acquisition seulement s’ils revendent le bien avant un délai de 5 ans après l’achat.
En outre, les charges déductibles de la plus-value sont beaucoup plus nombreuses pour un marchand de biens que pour un particulier.
III) Optimisation fiscale pour les marchands de biens : stratégies et conseils
a – Choisir le statut juridique adéquat
L’imposition des plus-values issues de la revente de biens immobiliers varie selon la forme juridique choisie pour l’entreprise.
EIRL, entreprise individuelle, auto-entreprise
Dans le cadre de ces entreprises, les BIC sont obligatoirement imposés directement au niveau du propriétaire, le marchand de biens. La plus-value est taxée selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, selon la tranche marginale d’imposition applicable. À cela, s’ajoutent les contributions sociales. Ainsi, l’imposition des plus-values est impactée par le taux d’imposition personnel du marchand, pouvant augmenter significativement la charge fiscale selon ses revenus globaux.
Pour débuter une activité avec peu de capitaux ou pour une activité en croissance, débuter en entreprise individuelle (EI classique, EIRL ou micro-entreprise) peut être privilégié.
Sociétés (SARL, EURL, SAS, SASU)
Pour les sociétés distinguant la personne physique du dirigeant de la personne morale (SARL, EURL, SAS, SASU), l’imposition des BIC peut se faire au niveau de la société, suivant le régime de l’impôt sur les sociétés. Le dirigeant peut souvent opter entre l’IR et l’IS selon sa situation, mais attention, ce choix est parfois irréversible (attention l’option n’est possible que dans certaines conditions. De plus, elle peut être temporaire comme c’est le cas pour une SAS qui opte pour l’IR, au bout de 5 exercices elle est obligée de basculer à l’IS). Le régime fiscal de l’IS prévoit un taux d’imposition de 15% pour les bénéfices annuels inférieurs à 42 500 €, et de 25% pour ceux qui dépassent ce seuil. Cette disposition peut représenter un avantage fiscal important pour les marchands de biens se trouvant dans des tranches marginales d’imposition élevées. Elle leur permet de bénéficier d’un taux d’imposition pouvant être plus bas sur les plus-values et d’éviter les prélèvements sociaux, optimisant ainsi la rentabilité des opérations.
Voici les 4 statuts généralement privilégiés par les marchands de biens :
La SAS ou SASU : Elle offre une gestion et un fonctionnement flexible, avec une grande liberté pour répartir les pouvoirs entre les actionnaires dans les statuts. Cette forme est à privilégier si vous souhaitez pouvoir faire entrer facilement de nouveaux actionnaires. La SASU correspond à la SAS, mais avec un seul actionnaire.
La SARL ou EURL : C’est une structure plus classique et plus rigide dans son fonctionnement que la SAS. Elle est souvent adoptée par les sociétés familiales, car elle subordonne l’entrée d’un nouvel associé à une procédure d’agrément. L’EURL correspond à la SARL, mais avec un seul associé.
La décision de la forme juridique de votre activité doit être prise après une analyse approfondie des implications fiscales spécifiques à votre situation (situation financière, objectifs, etc.).
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b – Déductions et charges fiscales
Pour rappel, le bénéfice, ou plus-value réalisée, est le résultat de la soustraction des dépenses engagées pour l’achat et la revente de biens immobiliers du total des recettes issues de ces ventes au cours d’un exercice fiscal. Les recettes correspondent au total des ventes de biens immobiliers réalisées pendant l’exercice fiscal.
Les charges déductibles pour un marchand de biens
Voici les principales charges déductibles d’un marchand de biens :
Prix d’achat des biens immobiliers : coût d’acquisition des propriétés destinées à la revente.
Frais de notaire et droits d’enregistrement : frais légaux liés à l’acquisition des propriétés.
Frais bancaires : intérêts et autres frais liés à des financements par prêt bancaire.
Frais de fonctionnement : coûts opérationnels de l’entreprise, incluant les dépenses quotidiennes pour son bon fonctionnement. Cela inclut les frais de bureau, le matériel, les fournitures, et même les coûts de déplacement liés aux opérations d’achat-revente.
Coûts des travaux de rénovation : Ces dépenses, qu’elles soient pour des rénovations mineures ou des réhabilitations majeures, augmentent la valeur du bien et sont déductibles du bénéfice.
Frais d’assurances : primes d’assurance pour les biens immobiliers et pour l’entreprise.
Frais de publicité : Les dépenses engagées pour la commercialisation des biens, y compris la publicité en ligne, les panneaux publicitaires, et les brochures, sont déductibles.
Salaires : rémunérations du marchand de biens et de son personnel.
Dotations aux amortissements : amortissement des biens et équipements de l’entreprise sur leur durée de vie estimée.
La déduction de ces charges permet de calculer la plus-value nette réalisée par le marchand de biens.
Conseils pour optimiser la déduction des charges
Voici des stratégies pour vous aider à optimiser la déduction des charges, réduire votre base imposable et ainsi maximiser votre bénéfice net :
Documentez rigoureusement toutes les dépenses : Conservez une trace détaillée de toutes vos dépenses (factures, reçus, contrats…), pour justifier les déductions auprès des autorités fiscales en cas de besoin.
Exploitez toutes les déductions autorisées : Familiarisez-vous avec la liste des charges déductibles spécifiques à votre activité (frais de notaire, intérêts d’emprunt, travaux de rénovation, frais de fonctionnement, etc.) pour ne manquer aucune opportunité de déduction.
Utilisez la déduction pour amortissement : Appliquez correctement les règles d’amortissement pour les biens immobiliers et les équipements. L’amortissement peut constituer une part significative des déductions.
Servez-vous des déductions spécifiques aux véhicules : Pour les véhicules utilisés dans le cadre de l’activité, examinez les options d’amortissement et les frais déductibles associés (carburant, entretien, assurance).
Faites-vous conseiller par un expert : Engagez un expert-comptable qui connaît bien les spécificités du secteur immobilier. Son expertise peut révéler des opportunités de déduction que vous auriez pu manquer.
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c – Déclarations fiscales et obligations
Déclarations fiscales
Les marchands de biens sont soumis aux mêmes exigences en matière de déclaration fiscale que les individus soumis à l’impôt sur le revenu sous le régime réel des BIC. Selon les articles 53 A, 54, 54 bis, et 170 du Code général des impôts, ils doivent remplir et soumettre le formulaire de déclaration de résultats n°2031-SD. Ensuite, ils doivent transcrire le montant de leur bénéfice sur leur déclaration de revenus annuelle, en utilisant le formulaire n°2042. ( il y a lieu de préciser les déclarations pour les sociétés à l’IS également).
Déclarations de TVA
Les marchands de biens doivent déclarer et payer la TVA sur leurs transactions immobilières. Cela inclut la TVA collectée sur les ventes et la TVA déductible sur les achats et les frais liés à ces transactions, selon leur régime de TVA.
En principe, le marchand de biens doit déclarer chaque mois les ventes réalisées le mois d’avant. Par exception, si la TVA immobilière exigible est inférieure à 4 000 € par an, la déclaration est à faire chaque trimestre civil.
Le marchand de biens peut faire sa déclaration par internet via le formulaire n°10963 à remplir en ligne ou déposer ce formulaire à son service des impôts de souscription des déclarations.
Importance d’une comptabilité rigoureuse
Une gestion comptable minutieuse est cruciale pour :
Suivre précisément les revenus et les dépenses,
Justifier les déductions fiscales,
Préparer les déclarations fiscales avec exactitude,
Éviter les erreurs qui pourraient conduire à des redressements fiscaux.
Conseils pour simplifier les démarches administratives
Utilisez un logiciel de comptabilité : Un logiciel adapté peut automatiser une grande partie de votre comptabilité, réduire les erreurs de saisie et faciliter la préparation des déclarations fiscales.
Planifiez les échéances fiscales : Tenez à jour un calendrier des différentes échéances pour les déclarations et les paiements de TVA, ainsi que pour la déclaration des revenus. Cela vous aidera à respecter les délais et à éviter les pénalités.
Conservez les documents : Gardez une archive organisée de tous les documents comptables et fiscaux (factures, reçus, contrats, déclarations précédentes) pour une période d’au moins 10 ans. Cela sert à justifier les chiffres en cas de contrôle fiscal.
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Conclusion
Tout marchand de biens doit connaître en profondeur son régime fiscal spécifique, qui diffère fortement du régime de plus-value immobilière traditionnel. Il doit également choisir avec précaution son statut juridique. À défaut, il risquerait d’être imposé selon le mauvais régime fiscal, ce qui peut lui être très défavorable (imposition à l’impôt sur le revenu, charges non déductibles, pas d’exonération de certains frais d’acquisitions, etc.).
Pour bénéficier de tous les avantages fiscaux liés au statut de marchand de biens, faites-vous accompagner. Chez GT Expertise, notre rôle est de vous fournir des explications claires et détaillées sur les réglementations applicables à votre situation, de garantir la conformité de vos transactions et de les optimiser fiscalement pour vous permettre de développer pleinement votre activité.
