Transformer une SCI en SARL de famille : intérêt, fiscalité, procédure et pièges à éviter
Vous détenez un bien en SCI et souhaitez le louer meublé ? La transformation de la SCI en SARL de famille est souvent la solution : elle permet d'exercer une location meublée tout en restant à l'impôt sur le revenu. Mais l'opération n'est neutre que sous conditions, et une erreur peut faire basculer la société à l'impôt sur les sociétés. Ce guide explique pourquoi et quand transformer une SCI en SARL de famille, les conséquences fiscales selon la situation de départ, la procédure et les pièges à éviter.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 19 janvier 2021, mis à jour le 26 octobre 2026.
Pourquoi transformer une SCI en SARL de famille ?
La SCI est une société civile : elle convient à la location nue, mais pas à la location meublée, qui est une activité commerciale. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient en principe imposable à l'impôt sur les sociétés, avec des conséquences lourdes, notamment à la revente du bien.
La SARL de famille lève cet obstacle. Société commerciale, elle peut exercer une activité de location meublée, et, réservée aux membres d'une même famille, elle peut opter pour l'impôt sur le revenu sans limite de durée. Les associés sont alors imposés directement sur leur part du résultat, comme des loueurs en meublé, et peuvent déduire l'amortissement du bien.
Les conditions pour constituer une SARL de famille
- Un lien familial entre tous les associés : ils doivent être parents en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants), frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS. L'entrée d'un associé extérieur à ce cercle fait perdre le régime.
- Une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole : la location meublée remplit cette condition, la location nue non.
- Une option pour l'impôt sur le revenu, signée par tous les associés et notifiée au service des impôts.
Pour le fonctionnement complet de cette structure, voir notre article comprendre et bien utiliser la SARL de famille.
Les conséquences fiscales de la transformation
Tout dépend du régime fiscal de la SCI au moment de la transformation.
| Situation de départ | Conséquence fiscale |
|---|---|
| SCI à l'impôt sur le revenu, transformée en SARL de famille qui opte pour l'impôt sur le revenu | La société reste soumise à l'impôt sur le revenu : la transformation n'entraîne pas, en principe, de cessation d'entreprise ni d'imposition immédiate des plus-values latentes |
| SCI à l'impôt sur le revenu, transformée en SARL sans option pour l'impôt sur le revenu | La société passe à l'impôt sur les sociétés, ce qui emporte les conséquences d'une cessation d'entreprise, sauf conditions d'atténuation |
| SCI à l'impôt sur les sociétés, transformée en SARL de famille à l'impôt sur le revenu | Le passage de l'impôt sur les sociétés à l'impôt sur le revenu vaut cessation d'entreprise : les bénéfices en sursis et les plus-values latentes sont imposés immédiatement |
Le point clé : pour que l'opération reste neutre, la SCI doit être à l'impôt sur le revenu et la SARL de famille doit opter pour l'impôt sur le revenu au moment de la transformation, sans passage, même temporaire, par l'impôt sur les sociétés. Le régime des plus-values en cas de revente ultérieure du bien dépend ensuite de la situation des associés : il doit être étudié avant l'opération.
Une fois la transformation réalisée, les règles de la location meublée s'appliquent : amortissement, plafonds de recettes et frontière avec le statut de loueur professionnel. Voir notre guide du LMNP.
La procédure de transformation d'une SCI en SARL de famille
- Vérifier les conditions : lien familial entre tous les associés, régime fiscal actuel de la SCI, projet de location meublée.
- Faire évaluer les biens : lorsque la société n'a pas de commissaire aux comptes, la transformation en SARL est en principe précédée du rapport d'un commissaire à la transformation sur la valeur des biens composant l'actif social.
- Décider la transformation en assemblée générale extraordinaire, dans les conditions de majorité prévues par les statuts de la SCI, et adopter les statuts de la SARL, en modifiant l'objet social pour y inclure la location meublée.
- Opter pour l'impôt sur le revenu : l'option est signée par tous les associés et notifiée au service des impôts.
- Accomplir les formalités : publication d'une annonce légale, puis dépôt du dossier sur le guichet unique des formalités d'entreprises.
- Mettre en place la nouvelle gestion : comptabilité commerciale, amortissements, déclarations de résultats et suivi du statut des associés.
Pour l'accompagnement juridique de l'opération, voir notre page transformation de société.
Les pièges à éviter
- Transformer une SCI déjà à l'impôt sur les sociétés sans avoir mesuré le coût de la cessation d'entreprise.
- Oublier ou retarder l'option pour l'impôt sur le revenu, ce qui ferait basculer la SARL à l'impôt sur les sociétés.
- Continuer à louer en nu après la transformation : la location nue est une activité civile, incompatible avec l'option de la SARL de famille.
- Céder des parts à une personne extérieure à la famille, par exemple un ami ou un associé investisseur : la société perd le bénéfice du régime.
- Négliger le statut social et fiscal des associés : selon le montant des recettes et leurs autres revenus, ils peuvent relever du statut de loueur en meublé professionnel, avec des cotisations sociales.
SCI ou SARL de famille : que choisir ?
| Critère | SCI à l'impôt sur le revenu | SARL de famille à l'impôt sur le revenu |
|---|---|---|
| Location nue | Oui, c'est son objet naturel | Non |
| Location meublée | Non, sauf à basculer à l'impôt sur les sociétés | Oui |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Associés | Libres | Membres d'une même famille uniquement |
| Responsabilité des associés | Illimitée, à proportion des parts | Limitée aux apports |
| Formalisme | Souple | Plus encadré, comptabilité commerciale |
Pour comparer plus largement les structures, voir notre guide de la SCI et notre article SARL ou SCI.
Vos questions sur la transformation d'une SCI en SARL de famille
Peut-on transformer une SCI en SARL de famille ?
Oui, si tous les associés sont parents en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires de PACS, et si la société exerce une activité commerciale, comme la location meublée. La SARL de famille peut alors opter pour l'impôt sur le revenu.
La transformation d'une SCI en SARL de famille est-elle imposable ?
Lorsque la SCI est à l'impôt sur le revenu et que la SARL de famille opte pour l'impôt sur le revenu, la transformation n'entraîne pas, en principe, d'imposition immédiate. En revanche, une SCI à l'impôt sur les sociétés qui passe à l'impôt sur le revenu subit les conséquences d'une cessation d'entreprise.
Pourquoi transformer une SCI en SARL de famille pour faire du LMNP ?
Parce qu'une SCI ne peut pas exercer une location meublée habituelle sans basculer à l'impôt sur les sociétés, alors qu'une SARL de famille le peut tout en restant à l'impôt sur le revenu, avec la possibilité d'amortir le bien.
Faut-il un commissaire à la transformation ?
En principe oui, lorsque la société n'a pas de commissaire aux comptes : la transformation en SARL est précédée du rapport d'un commissaire à la transformation sur la valeur des biens composant l'actif social.
Une SARL de famille peut-elle faire de la location nue ?
Non. La location nue est une activité civile, incompatible avec l'option pour l'impôt sur le revenu de la SARL de famille. Elle doit exercer une activité commerciale, comme la location meublée.
Que se passe-t-il si un associé extérieur à la famille entre au capital ?
La société perd le bénéfice de l'option pour l'impôt sur le revenu et devient imposable à l'impôt sur les sociétés, avec les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise.