LMNP : plafonds, micro-BIC ou réel, fiscalité et démarches de la location meublée
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste l'un des cadres les plus intéressants pour louer un logement meublé. Mais ses règles ont beaucoup évolué : nouveaux plafonds du micro-BIC depuis la loi Le Meur, réintégration des amortissements dans la plus-value depuis 2025. Ce guide fait le point sur les seuils à connaître, le choix entre micro-BIC et régime réel, les démarches et la frontière avec le statut de loueur professionnel.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 10 avril 2025, mis à jour le 26 octobre 2026.
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP est le statut fiscal des particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans en faire leur activité professionnelle principale. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers, ce qui ouvre des possibilités fiscales absentes de la location nue.
- Le logement doit être réellement meublé : il doit comporter au minimum le mobilier et les équipements fixés par décret, permettant au locataire d'y vivre dès son arrivée (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, etc.).
- Tous les types de location meublée sont concernés : résidence principale du locataire, location étudiante, bail mobilité, location saisonnière, résidences de services pour étudiants ou seniors.
- Le bien est détenu en direct, par une personne physique, ou via une structure adaptée comme une SARL de famille. Une SCI qui loue en meublé de façon habituelle devient en principe imposable à l'impôt sur les sociétés : voir notre guide de la SCI.
Les plafonds du LMNP en 2026
Deux types de plafonds coexistent, souvent confondus : celui qui détermine le régime fiscal (micro-BIC ou réel), et celui qui distingue le loueur non professionnel du loueur professionnel.
| Plafond | Montant | Conséquence en cas de dépassement |
|---|---|---|
| Micro-BIC, location meublée de longue durée | 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, abattement de 50 % | Passage au régime réel |
| Micro-BIC, meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes | 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, abattement de 50 % | Passage au régime réel |
| Micro-BIC, meublé de tourisme non classé | 15 000 € de recettes, abattement de 30 % | Passage au régime réel |
| Frontière LMNP et LMP | 23 000 € de recettes par an pour le foyer fiscal | Statut de loueur professionnel, si les recettes dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer |
Ces plafonds s'apprécient en recettes brutes, c'est-à-dire en loyers encaissés, charges comprises le cas échéant, avant toute déduction. Le seuil de 23 000 € s'apprécie au niveau du foyer fiscal : pour un couple soumis à imposition commune, ce sont les recettes des deux conjoints qui sont additionnées.
Ce qu'a changé la loi Le Meur. Depuis les revenus 2025, les meublés de tourisme non classés ne bénéficient plus que d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes. Le classement du logement en meublé de tourisme permet de retrouver l'abattement de 50 % et le plafond de droit commun.
Micro-BIC ou régime réel : que choisir ?
Sous les plafonds, le micro-BIC s'applique par défaut : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes et impose le solde. Le régime réel, sur option ou obligatoire au-delà des plafonds, permet de déduire les charges réelles et, surtout, d'amortir le bien.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Calcul du résultat imposable | Recettes − abattement forfaitaire de 50 % ou 30 % | Recettes − charges réelles − amortissements |
| Charges déductibles | Aucune, l'abattement est réputé les couvrir | Intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurances, frais de gestion, honoraires comptables |
| Amortissement | Non | Amortissement du bâti, hors terrain, des travaux et du mobilier |
| Obligations | Déclaration des recettes sur la déclaration de revenus | Comptabilité, liasse fiscale annuelle |
Exemple. Un appartement loué meublé à l'année rapporte 12 000 € de loyers. Au micro-BIC, le revenu imposable est de 6 000 €. Au régime réel, avec 5 200 € de charges et environ 5 500 € d'amortissement, il tombe à environ 1 300 €. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sur les années suivantes, ce qui permet souvent de ne pas payer d'impôt sur les loyers pendant de longues années.
Dès que les charges, les intérêts d'emprunt et la valeur du bien sont significatifs, le régime réel est généralement le plus avantageux, malgré le coût de la comptabilité.
La plus-value à la revente : ce qui a changé en 2025
Lors de la revente du bien, le loueur en meublé non professionnel relève du régime des plus-values des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. Depuis la loi de finances pour 2025, pour les cessions intervenues à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value : ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, ce qui augmente la plus-value imposable.
Certaines résidences de services, notamment pour étudiants, seniors ou personnes âgées dépendantes, sont exclues de cette réintégration. Le régime réel reste en général intéressant, car l'économie d'impôt réalisée pendant la location dépasse souvent le surcoût à la revente, surtout pour une détention longue. Le calcul doit toutefois être fait au cas par cas, avant tout projet de vente.
Les démarches pour devenir LMNP
- Déclarer le début d'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises, dans les quinze jours suivant la première mise en location. Vous obtenez un numéro SIRET.
- Choisir le régime fiscal : micro-BIC par défaut, ou option pour le régime réel.
- Au régime réel, tenir une comptabilité et déposer chaque année une liasse fiscale, puis reporter le résultat sur votre déclaration de revenus.
- Au micro-BIC, déclarer les recettes chaque année sur votre déclaration de revenus, dans la rubrique des revenus de location meublée non professionnelle.
- Penser à la cotisation foncière des entreprises, due en principe à partir de la deuxième année : voir notre guide de la CFE.
LMNP ou LMP : la frontière à surveiller
Vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque deux conditions sont réunies : les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an, et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer, comme les salaires ou les bénéfices professionnels.
- Les déficits deviennent imputables sur le revenu global, sous conditions, alors qu'en LMNP ils ne s'imputent que sur les revenus de location meublée des années suivantes.
- Les cotisations sociales sont dues sur les bénéfices, comme pour un travailleur indépendant.
- La plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, avec des exonérations possibles selon la durée d'activité et le montant des recettes.
Le passage en LMP n'est pas toujours défavorable, mais il change l'équilibre fiscal et social de l'opération : il mérite d'être anticipé, notamment lors de l'acquisition d'un nouveau bien.
Vos questions sur le LMNP
Quel est le plafond du LMNP en 2026 ?
Pour le régime micro-BIC, le plafond est de 83 600 € de recettes pour la location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, et de 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Le seuil de 23 000 € concerne, lui, la frontière avec le statut de loueur professionnel.
Le seuil de 23 000 € s'apprécie-t-il en brut ou en net ?
En brut : il s'agit des recettes encaissées, avant déduction des charges, des intérêts d'emprunt et des amortissements. Il s'apprécie au niveau du foyer fiscal.
Que se passe-t-il si je dépasse 23 000 € de loyers ?
Vous restez LMNP tant que vos recettes de location meublée ne dépassent pas aussi les autres revenus d'activité de votre foyer. Si les deux conditions sont réunies, vous devenez loueur en meublé professionnel.
Vaut-il mieux être au micro-BIC ou au régime réel ?
Le régime réel est généralement plus avantageux dès que les charges et la valeur du bien sont significatives, car il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien. Le micro-BIC convient aux petites recettes et aux biens peu chargés.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025 : les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes âgées.
Faut-il un expert-comptable pour être LMNP ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est vivement conseillé au régime réel : calcul des amortissements par composants, liasse fiscale, suivi des déficits et des amortissements reportés demandent une vraie technicité.