SARL de famille ou SCI : quelle société choisir pour investir dans l'immobilier ?
Pour investir à plusieurs dans l'immobilier, deux sociétés reviennent souvent : la SCI, société civile adaptée à la location nue et à la transmission, et la SARL de famille, société commerciale adaptée à la location meublée. Le bon choix dépend surtout du type de location envisagé, de la fiscalité recherchée et de vos projets de transmission. Ce guide compare les deux structures, avec un tableau, et répond aux questions pratiques : changer de forme, associer une SARL à une SCI, et à qui demander conseil.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 1er avril 2025, mis à jour le 29 octobre 2026.
Définir son projet immobilier pour choisir la bonne structure
- Location nue, transmission du patrimoine, détention à long terme : la SCI est en général la structure naturelle.
- Location meublée entre membres d'une même famille : la SARL de famille permet de bénéficier du régime de la location meublée.
- Activité commerciale comme l'achat-revente : seule une société commerciale convient, la SCI ne pouvant exercer une telle activité.
Une SCI qui donne habituellement des logements en location meublée exerce une activité commerciale : elle risque d'être soumise à l'impôt sur les sociétés, sauf si ces recettes restent accessoires, dans la limite de 10 % de ses recettes.
SARL de famille ou SCI : tableau comparatif
| Critère | SCI | SARL de famille |
|---|---|---|
| Nature | Société civile | Société commerciale |
| Associés | Au moins deux, sans lien familial obligatoire | Membres d'une même famille : ligne directe, frères et sœurs, conjoints, partenaires de PACS |
| Location adaptée | Location nue | Location meublée |
| Imposition de principe | Impôt sur le revenu, revenus fonciers ; option possible pour l'impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu sur option, bénéfices industriels et commerciaux |
| Amortissement des biens | Non, à l'impôt sur le revenu | Oui |
| Responsabilité des associés | Indéfinie, à proportion de leurs parts | Limitée aux apports |
| Statut du gérant | Souvent non rémunéré | Gérant majoritaire travailleur non salarié |
| Transmission | Très souple : donations de parts, démembrement | Limitée au cercle familial pour conserver le régime |
Comprendre la fiscalité des loyers et des plus-values
Dans une SCI à l'impôt sur le revenu
Chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers. Les charges réelles sont déductibles, et un déficit foncier peut s'imputer sur le revenu global dans certaines limites. À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers, avec des abattements selon la durée de détention.
Dans une SARL de famille
Les loyers meublés relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, imposés au nom des associés. L'amortissement du bien et du mobilier réduit fortement le résultat imposable. En contrepartie, la plus-value de cession relève du régime des plus-values professionnelles, calculé à partir de la valeur nette comptable, et les cotisations sociales peuvent s'appliquer selon le statut de loueur meublé.
Dans une société à l'impôt sur les sociétés
La société est imposée sur son résultat, après amortissements, et les associés sur les dividendes. La plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable, souvent plus élevée qu'à l'impôt sur le revenu. Voir notre article sur l'investissement immobilier via une holding.
Responsabilité des associés et transmission du patrimoine
Dans une SCI, les associés répondent des dettes sociales de façon indéfinie, à proportion de leurs parts, si la société ne peut pas payer ; dans une SARL, leur responsabilité est limitée à leurs apports. Pour la transmission, la SCI offre davantage de souplesse : donations progressives de parts, démembrement de propriété, clauses d'agrément pour contrôler l'entrée de nouveaux associés. La SARL de famille perd son régime fiscal si un associé extérieur à la famille entre au capital. Voir notre article sur les avantages de la SCI et notre guide de la SARL de famille.
Changer de structure : est-ce possible ?
- Transformer une SCI en SARL de famille est possible, par exemple pour passer à la location meublée. Voir notre article sur la transformation d'une SCI en SARL de famille.
- Transformer une SARL en SCI est également possible juridiquement, mais l'abandon d'une activité commerciale peut entraîner les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise.
- Dans tous les cas, une transformation doit être simulée avant d'être décidée, car elle peut déclencher une imposition immédiate. Voir notre page transformation de société.
Quel expert consulter pour choisir entre SCI et SARL de famille ?
- L'expert-comptable simule la fiscalité des deux options sur la durée, loyers, amortissements et revente compris, et tient ensuite la comptabilité de la société.
- Le notaire intervient pour l'acquisition ou l'apport de biens immobiliers, et conseille sur la transmission.
- L'avocat est utile pour un montage complexe ou des statuts sur mesure.
Voir notre page expert-comptable immobilier.
Vos questions sur la SARL de famille et la SCI
Faut-il choisir une SARL de famille ou une SCI ?
La SCI convient à la location nue, à la détention à long terme et à la transmission. La SARL de famille convient à la location meublée entre membres d'une même famille, grâce à l'amortissement des biens.
Quelle est la différence entre une SCI et une SARL de famille ?
La SCI est une société civile, imposée en principe dans la catégorie des revenus fonciers, avec une responsabilité indéfinie des associés. La SARL de famille est une société commerciale, imposée dans la catégorie des BIC sur option, avec une responsabilité limitée aux apports.
Une SARL peut-elle investir dans une SCI ?
Oui. Une SARL peut être associée d'une SCI ; sa quote-part de résultat est alors imposée selon les règles applicables à la SARL, en principe à l'impôt sur les sociétés.
Peut-on transformer une SARL en SCI ?
Oui, juridiquement. Mais l'abandon d'une activité commerciale peut entraîner les conséquences fiscales d'une cessation d'entreprise : une simulation préalable est indispensable.
Quel expert consulter pour choisir entre SCI et SARL de famille ?
Un expert-comptable, pour simuler la fiscalité des deux options sur la durée, et selon le projet un notaire pour l'acquisition ou la transmission, ou un avocat pour un montage complexe.