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La holding est une société qui a pour objet la détention de titres de participations dans une ou plusieurs autres sociétés créées ou à créer, le but étant de constituer un groupe de sociétés à la tête duquel se trouve la holding qui contrôle les filiales.
Il existe deux types de holdings : les holdings passives et les holdings actives.
Une société est dite holding passive lorsque son objet est exclusivement consacré à la détention des titres de participations dans d’autres sociétés. En d’autres termes, il s’agit d’une holding pure dont l’objet est uniquement la gestion d’un portefeuille de titres de participations. C’est donc une société purement et exclusivement financière.
Tandis que la société holding active (également appelée holding animatrice) est une société qui a pour activité principale, outre la gestion d’un portefeuille de titres de participations, la participation active à la conduite de la politique du groupe et au contrôle de ses filiales et, le cas échéant, à titre purement interne, la fourniture de services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers (CE, plénière, 13 juin 2018).
La constitution d’une holding nécessite l’intervention d’un expert-comptable ou d’un juriste pour au moins deux raisons. D’une part, ce professionnel saura vous donner les conseils nécessaires à la mise en place de votre holding et répondra à vos interrogations sur les holdings, notamment sur leurs intérêts, sur le moment de leur création (Sur ces questions, voir notre « Guide sur les sociétés holdings ». D’autre part, la création d’une holding requiert la désignation d’un commissaire aux apports qui est un commissaire aux comptes inscrit au tableau de l’Ordre des experts-comptables.
En effet, il existe deux façons de constituer une holding : soit, celle-ci est constituée « par le haut », soit « par le bas ».
La constitution « par le haut » consiste à apporter ou à céder les titres de la filiale à la société holding, le but étant de permettre à celle-ci de contrôler la filiale. Or, cette opération nécessite la désignation d’un commissaire aux apports qui sera chargé d’évaluer, sous sa responsabilité, les titres apportés à la holding (sur la désignation du commissaire aux apports, voir notre article intitulé « Dans quels cas désigner un commissaire aux apports ».
La constitution d’une holding « par le bas » est préconisée à chaque fois que les fondateurs de la holding souhaitent filialiser autrement dit rationaliser des unités de production de leur société d’exploitation, la finalité de l’opération étant de permettre à une société mère de se transformer en société holding. En d’autres termes, l’opération consiste en un changement de l’objet social de la société mère laquelle se dépouille de ses activités industrielles ou commerciales au profit de ses filiales pour devenir une société ayant uniquement une activité de holding.
L’intérêt d’une telle opération permet de rendre autonome juridiquement des branches complètes d’activités -BCA d’une société par la création des sociétés filiales ayant pour objet de recueillir les activités qui leur sont transférées. Une telle autonomie leur permettra de nouer des accords de partenariat extérieurs suivant leurs propres besoins.
Mais, cette opération, tout comme celle consistant à constituer la holding « par le haut », requiert la désignation d’un commissaire aux apports dont la mission est d’évaluer les apports des activités transférées aux sociétés filiales.
Il s’ensuit que le recours à un expert-comptable lors de la mise en place d’une holding est utile.
Il l’est davantage lorsque le chef d’entreprise souhaite créer une holding immobilière. De quoi s’agit-il ?
Loin des idées reçues, la holding immobilière n’est pas une variante de la société holding. Autrement dit, il ne s’agit pas d’une nouvelle catégorie de société holding, en plus de la typologie classique distinguant entre les holdings passives et les holdings actives ou animatrices.
On parle de holding immobilière en ce sens que celle-ci a pour objet la détention de titres de participations dans des sociétés civiles immobilières dites SCI.
Si un problème de terminologie peut se poser au sujet des sociétés holdings immobilières, il n’en reste pas moins que celles-ci recouvrent toute leur utilité lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier via une holding.
Autrement dit, le but de cet article est de montrer les intérêts d’utiliser une holding pour investir dans l’immobilier.
L’investissement immobilier via une holding est rentable pour des raisons à la fois financières (I) et juridiques (II) .
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I- LES INTÉRÊTS FINANCIERS DE LA HOLDING DANS LE CADRE D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER
A – Une holding est faite pour amasser des capitaux : Profiter de cet effet levier financier pour investir dans l’immobilier !
La holding comporte en son sein plusieurs vertus, notamment sa potentialité de mobilisation des capitaux dans le cadre d’un investissement. Cette vertu est couramment dénommée « l’effet de levier financier de la holding ».
L’entrepreneur qui souhaite investir dans l’immobilier, alors qu’il ne dispose pas de fonds suffisant peut donc le faire via sa holding.
En effet, une société holding est faite pour amasser des capitaux. D’ailleurs, le plus souvent, elle est constituée dans ce but.
Pour ce faire, la holding peut être utilisée pour emprunter le crédit permettant de financer les investissements immobiliers projetés. Mais, on peut également utiliser la SCI pour contracter l’emprunt bancaire. Car, l’intérêt de permettre à la SCI de contracter directement le crédit bancaire réside dans le fait que celle-ci peut donner en garantie (sous forme d’hypothèque) les biens dont elle dispose.
B – Utiliser sa holding pour cautionner le prêt bancaire contracté par la SCI
Un autre avantage de la holding consiste à l’utiliser pour cautionner le prêt bancaire contracté par la SCI. En effet, le fait que la holding soit propriétaire des biens immobiliers, ou même en raison des dividendes qui lui sont remontés par la SCI ou par les autres sociétés d’exploitation lui confère une bonne santé financière et donc une meilleure capacité d’endettement que si les associés l’avaient fait directement.
Dans ce cas, si la holding se porte caution du crédit bancaire destiné à financer les investissements immobiliers, l’établissement financier sera plus enclin à accorder le crédit que si on n’avait pas obtenu cette garantie ou si c’était les associés qui s’étaient portés directement caution.
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C – La holding permet de réaliser des économies financières grâce au régime des sociétés mères-filles
Sur un plan fiscal, il est plus intéressant d’acquérir les titres d’une société qui gère un immeuble que d’acquérir directement le bien immobilier convoité.
En effet, si la personne physique acquiert directement le bien immobilier, il sera imposé à l’IR – impôt sur les revenus – au titre des loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers. Son taux d’imposition peut atteindre 45% auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, le taux réel étant de 59,14% après prise en compte de la fraction CSG de déductible.
En outre, ce ne sont pas toutes les charges liées à l’acquisition en direct de l’immobilier qui sont déductibles.
Alors que si l’immobilier est détenu par une société holding soumise à l’IS – impôt sur les sociétés, les revenus (les dividendes distribués) sont imposables à l’IS au taux de droit commun de 25% ou au taux réduit de 15%.
De surcroît, lorsque l’acquisition est faite via la holding, toutes les charges liées à l’acquisition et à la mise en location du bien immobilier sont en principe déductibles. Cela aura pour effet de réduire considérablement le résultat imposable, donc l’impôt à payer. Corrélativement, les capacités d’autofinancement de la holding augmenteront d’autant, car celle-ci aura moins de charges financières.
Par ailleurs, la holding permet à l’investisseur immobilier de bénéficier du régime de faveur des sociétés mères-filles et, ainsi, de profiter du taux réduit de l’IS. En effet, avec ce régime, au lieu d’être imposé à l’IS au taux de droit commun de 25% ou au taux réduit de 15%, l’investisseur immobilier ne sera imposé que 5% des revenus au titre de la quote-part pour frais et charges.
Cela présente l’avantage d’augmenter considérablement la trésorerie de l’investisseur.
Il s’ensuit qu’il est plus intéressant d’investir dans l’immobilier via une holding que de le faire directement.
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II- Les intérêts juridiques de la holding dans le cadre d’un investissement immobilier
A – La holding comme instrument juridique facilitant la résolution des problèmes liés à l’ouverture d’une succession
En cas d’ouverture d’une succession, les héritiers d’un bien immobilier se retrouvent dans l’indivision. Dans ce régime, chacun des héritiers est propriétaire d’une quote-part de l’immeuble.
L’indivision présente plusieurs inconvénients. D’abord, l’indivision est une institution fragile en ce sens qu’elle requiert l’accord unanime de tous les indivisaires (héritiers) lorsqu’il s’agit de vendre l’immeuble. Une telle situation peut constituer un facteur de blocage lorsqu’un des héritiers ne souhaite que l’immeuble soit vendu. Ensuite, les coindivisaires peuvent à tout moment mettre fin à l’indivision, car l’article 815 du code civil dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Ces difficultés peuvent être anticipées en mettant en place une holding avec une forme juridique de société civile ou de société par action simplifiée. En effet, l’intérêt de ce montage est de permettre aux enfants de détenir les parts ou les actions de la société holding qui contrôle la SCI. Dans ce cas, il est plus facile de céder les titres de la holding que de céder directement l’immeuble.
En outre, la création d’une holding avec une forme de société civile permet aux associés (les enfants) de déterminer à leur gré les règles de majorité au sein des assemblées. Grâce aux clauses d’agrément, il est plus facile de contrôler les entrées et les sorties des associés au sein de la société. La souplesse qui caractérise la société civile permet également de moduler librement la direction de la société en procédant à une distinction entre le pouvoir et l’avoir. Il en résulte que la holding permet d’éviter des situations de blocage telles qu’elles sont connues dans une indivision.
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B – La holding comme instrument juridique favorisant la cession d’une société opérationnelle
Lorsque le chef d’entreprise souhaite dissocier ses activités opérationnelles de ses activités immobilières, il aura intérêt à mettre en place une holding au moins pour une raison. En effet, la création de la holding lui permet d’avoir une analyse plus lisible des résultats liés à ses sociétés opérationnelles.
En conséquence, cette dissociation permet, à terme, de mieux céder la société opérationnelle, le cessionnaire, intéressé par l’activité opérationnelle, n’aura pas à acquérir l’immobilier.
Rien n’empêchera, ensuite, à un investisseur intéressé par l’immobilier de racheter la SCI, la dissociation des activités du chef d’entreprise grâce à la mise en place de la holding ayant eu pour effet de faciliter ce type d’opération.
En conclusion :
La holding constitue un excellent outil servant de véhicule pour investir dans l’immobilier. En effet, son effet de levier financier permet à l’investisseur de trouver les capitaux nécessaires à son investissement, soit pour contracter directement le prêt bancaire, soit pour cautionner le crédit immobilier.
Outre cet avantage financier qui est consubstantiel aux sociétés holdings, celles-ci permettent également à l’investisseur immobilier de résoudre les problèmes liés à l’ouverture d’une succession. En effet, le décès du propriétaire d’un bien immobilier crée une situation d’indivision entre les héritiers. Or, l’indivision peut créer des blocages lorsque l’un des héritiers ne souhaite pas vendre le bien, alors que les autres sont favorables à cette cession, étant entendu que l’indivision exige, dans une telle situation, l’accord unanime des coindivisaires. Cette situation de blocage entre ces derniers peut être évitée par la mise en place d’une holding dont les actions ou les parts sont détenues par les héritiers, car il est plus facile de céder les parts ou les actions d’une société que de vendre directement le bien immobilier, le plus intéressant étant de permettre aux associés de moduler à leur gré les conditions de majorité au sein des assemblées décidant de la cession des titres.
L’investissement immobilier via une holding étant une opération complexe nécessitant l’intervention des professionnels du droit, il est important de se faire accompagner par ce dernier qui saura vous donner les conseils appropriés dans ce type d’investissement.
Par ailleurs trouvé ici notre FAQ dédié à la Holding .
Le cabinet GT EXPERTISE est à votre écoute pour vous accompagner dans vos investissements immobiliers.
Thierno DIALLO, Responsable juridique du Cabinet GT EXPERTISE.
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