Lors de la signature d’un bail, il est primordial de négocier certains points essentiels. Le cabinet GT Expertise se charge de vous expliquer les étapes clés de la négociation d’un bail.
Dans cet article, nous évoquons :
Les conditions à vérifier avant de négocier un bail
Validation de l’objet du bail et des activités autorisées
Assurez-vous que votre activité corresponde exactement à l’objet du bail, afin d’éviter que le bailleur résilie votre bail.
Vérifiez également que l’objet du bail est suffisamment large pour faciliter la cession du bail par la suit. Il faut également qu’il soit compatible avec le règlement de copropriété de l’immeuble.
Vérification des locaux
Vérifiez impérativement la surface des locaux, et plus particulièrement la surface utile à votre activité.
Établissement d’un état des lieux
La loi Pinel du 18 juin 2014 rend l’établissement d’un état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie obligatoire. Cela signifie un état des lieux établi par le propriétaire et le locataire et en accord.
À défaut, celui-ci est établi par huissier, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés de manière égale entre les deux parties.
En l’absence d’état des lieux, la présomption selon laquelle le locataire a reçu les locaux dans un bon état n’est plus valable, et il ne pourra donc pas être tenu responsable du mauvais état des locaux.
Étude de toutes les clauses du bail
Soyez vigilants à la clause de non-concurrence, à la clause de non-rétablissement, à la clause résolutoire, ainsi qu’à la répartition des charges entre le bailleur et vous-même.
Budgétez également votre enveloppe financière prévisionnelle : commission d’agence, dépôt de garantie, loyer d’avance, travaux d’aménagement.
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Les points clés à négocier
Négociation du renouvellement du bail
Si la loi « Pinel » avait permis au bailleur de donner congé par lettre recommandée, la loi « Macron » est revenue sur sa position en lui imposant à nouveau l’acte d’huissier (en cas de congé ; refus, par le bailleur, du renouvellement du bail demandé par son locataire ; mise en demeure du locataire par le bailleur d’avoir à cesser toute infraction au bail). Néanmoins, le locataire peut demander le renouvellement du bail sans passer par l’huissier.
À l’inverse, le locataire peut se servir de la lettre recommandée avec accusé de réception, s’il n’envisage pas de recourir à un huissier pour une demande de renouvellement, de congé pour départ à la retraite, de résiliation triennale etc.
Même si le bailleur a refusé le renouvellement du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, il peut tout à fait changer d’avis et accepter le renouvellement.
Négociation des différentes possibilités de résiliation
Normalement, le locataire peut sortir d’un bail commercial tous les trois ans. Cependant, la possibilité de rompre le contrat d’un commun accord est possible, même avant les échéances prévues au contrat. In fine, c’est à vous de créer des possibilités de sorties moins contraignantes.
Négociation de franchise de loyers
Il s’agit d’un accord commun entre le locataire et son propriétaire à propos du paiement du loyer.
Si l’état des locaux est insatisfaisant, impliquant la nécessité de faire des travaux assez conséquents, vous pouvez négocier plusieurs mois de franchise de loyer.
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