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Publié le 12.02.2024 · Mis à jour le 03.10.2026 par Guillaume Thomas, expert-comptable et commissaire aux comptes inscrit à l’Ordre des experts-comptables, fondateur de GT-Expertise (Saint-Mandé).
« Frais de notaire réduits » : c’est l’un des grands avantages avancés au sujet du marchand de biens. L’expression est juste, mais souvent mal comprise. Car ces frais ne sont pas une somme unique versée au notaire : ils regroupent quatre postes très différents, et un seul bénéficie réellement de la réduction. Comprendre cette mécanique, c’est éviter les mauvaises surprises au moment de la signature et sécuriser la rentabilité de vos opérations.
Que recouvrent réellement les « frais de notaire » ?
Les frais d’acquisition regroupent quatre composantes :
- les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), aussi appelés taxe de publicité foncière : des taxes reversées à l’État et aux collectivités, de loin le poste le plus important ;
- les émoluments du notaire, sa rémunération, encadrée par un barème réglementé dégressif, soumise à TVA ;
- les débours, les sommes avancées par le notaire pour les formalités (urbanisme, cadastre, géomètre…) ;
- la contribution de sécurité immobilière, un prélèvement lié à la publicité foncière, de l’ordre de 0,10 % du prix.
La part fiscale (les droits de mutation) représente à elle seule environ 80 % du total. C’est donc là, et là seulement, que se joue l’avantage du marchand de biens.
Le vrai levier : les droits de mutation réduits
En prenant, dans l’acte d’achat, l’engagement de revendre le bien dans un délai de cinq ans (article 1115 du CGI), le marchand de biens ramène la taxe de publicité foncière à 0,715 %, au lieu d’environ 5,80 % pour un acquéreur ordinaire. La condition principale est d’être assujetti à la TVA et de mentionner l’engagement dans l’acte. Point essentiel : cette réduction ne concerne que les droits — les émoluments du notaire et les débours restent identiques. Au global, les frais d’acquisition passent souvent d’environ 7 à 8 % du prix pour un particulier à environ 2 à 3 % pour le marchand de biens.
L’alternative pour les opérations avec travaux : l’engagement de construire
Lorsque l’opération implique de construire, de surélever ou de rénover lourdement (au point de rendre le bien « neuf » au sens fiscal), il est possible d’opter pour l’engagement de construire (article 1594-0 G A du CGI). Les droits de mutation proportionnels sont alors remplacés par un simple droit fixe de 125 €, en contrepartie de l’obligation de réaliser les travaux dans un délai de quatre ans. C’est plus avantageux encore que le taux de 0,715 %, mais l’usage est plus encadré : ce régime vise les projets de promotion ou de réhabilitation, quand l’engagement de revendre convient à l’achat-revente sans travaux lourds.
Décomposition des frais : ce qui baisse, ce qui ne baisse pas
Poste | Ce que c’est | Réduit pour le marchand de biens ? |
Droits de mutation (DMTO / taxe de publicité foncière) | Taxe reversée à l’État et aux collectivités — le poste le plus lourd (≈ 80 % du total) | Oui — 0,715 % au lieu d’environ 5,80 %, sous engagement de revendre |
Émoluments du notaire | Rémunération réglementée (barème dégressif + TVA 20 %) | Non |
Débours | Sommes avancées par le notaire (urbanisme, cadastre, géomètre…) | Non |
Contribution de sécurité immobilière | Prélèvement lié à la publicité foncière (≈ 0,10 %) | Non |
Exemple chiffré
Pour l’acquisition d’un bien ancien à 300 000 €, la part « droits de mutation » représente :
- pour un acquéreur ordinaire (≈ 5,80 %) : de l’ordre de 17 400 € ;
- pour le marchand de biens (0,715 %, engagement de revendre) : environ 2 145 €.
Soit une économie d’environ 15 000 € sur cette seule ligne. Les émoluments du notaire (de l’ordre de 3 000 € TTC sur ce montant) et les débours, eux, sont les mêmes dans les deux cas. C’est bien la composante fiscale qui fait toute la différence — à condition de respecter l’engagement de revendre.
Conditions et points de vigilance
- Être assujetti à la TVA et mentionner expressément l’engagement dans l’acte d’acquisition.
- Le délai de cinq ans court à compter de l’acte authentique, pas de la promesse de vente.
- En cas de non-respect du délai, le complément de droits devient exigible, avec intérêts de retard.
- Choisir en amont entre engagement de revendre et engagement de construire, selon la nature du projet.
Questions fréquentes
Les « frais de notaire » vont-ils au notaire ?
Non, pour l’essentiel. La plus grande part (de l’ordre de 80 %) correspond aux droits de mutation, des taxes que le notaire collecte pour l’État et les collectivités. Sa rémunération réelle — les émoluments — ne représente qu’une fraction du total.
De combien un marchand de biens réduit-il ses frais de notaire ?
La réduction ne porte que sur les droits de mutation, ramenés d’environ 5,80 % à 0,715 % grâce à l’engagement de revendre (article 1115 du CGI). En pratique, les frais totaux passent souvent d’environ 7-8 % du prix pour un particulier à environ 2-3 % pour le marchand de biens. Les émoluments et débours, eux, restent identiques.
Quelle est la différence entre engagement de revendre et engagement de construire ?
L’engagement de revendre (art. 1115) donne un taux réduit de 0,715 % contre l’obligation de revendre dans cinq ans : il convient à l’achat-revente. L’engagement de construire (art. 1594-0 G A) est plus avantageux — un droit fixe de 125 € — mais suppose de construire ou de rénover lourdement dans quatre ans : il vise les opérations de promotion ou de réhabilitation.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu dans les cinq ans ?
L’avantage est remis en cause : l’administration réclame le complément de droits de mutation, assorti d’intérêts de retard. Le délai court à compter de l’acte authentique d’acquisition, et non de la promesse. C’est un point de vigilance central dans le montage de l’opération.
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Références
- Article 1115 du CGI (engagement de revendre — taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %).
- Article 1594-0 G A du CGI (engagement de construire — droit fixe de 125 €).
- Article 256 A du CGI (assujettissement à la TVA).
- Barème réglementé des émoluments du notaire (Code de commerce) ; doctrine BOFiP relative à l’engagement de revendre.