Rester chez soi à vie sans être propriétaire, transmettre un bien immobilier tout en en conservant l’usage, ou encore acquérir une maison en viager occupé : derrière ces situations, un même outil juridique méconnu mais puissant — le droit d’usage et d’habitation. Encadré par le Code civil depuis 1804 et héritier direct du droit romain, il offre des leviers patrimoniaux subtils, à condition d’en maîtriser les contours juridiques et fiscaux. Voici tout ce qu’il faut savoir en 2026.
- Le droit d’usage et d’habitation (DUH) permet d’occuper un logement sans en être propriétaire, dans un cadre strictement personnel.
- Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil et établi par acte notarié, donation ou testament.
- Contrairement à l’usufruit, le DUH ne permet ni de louer, ni de vendre, ni de donner le bien.
- Sa valeur fiscale est calculée selon l’article 762 bis du CGI : 60 % de la valeur de l’usufruit (barème de l’article 669).
- Il est principalement utilisé en viager occupé, pour la protection du conjoint survivant et dans les stratégies de transmission patrimoniale.
Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation ?
Une définition juridique précise
Le droit d’usage et d’habitation, souvent abrégé DUH, est un démembrement de propriété qui confère à son titulaire le droit d’occuper un bien immobilier pour s’y loger avec sa famille, sans en être propriétaire. Il combine deux notions :
- le droit d’usage, qui permet d’utiliser le bien ;
- le droit d’habitation, qui autorise à y vivre personnellement.
Le DUH est codifié aux articles 625 à 636 du Code civil. L’article 625 pose son cadre général en précisant qu’il « s’établit et se perd de la même manière que l’usufruit ». Hérité directement du usus du droit romain, il a traversé les siècles sans modification substantielle, témoignant de sa solidité juridique.
Un droit strictement personnel
Le DUH se distingue fondamentalement de la pleine propriété par son caractère intuitu personae : il est lié à la personne du titulaire et ne peut, en principe, être ni cédé, ni transmis, ni loué. L’article 631 du Code civil interdit expressément la cession du droit d’usage ou la location du bien par son titulaire (sauf clause contraire au contrat).
Le DUH s’éteint automatiquement au décès de son titulaire, sauf si l’acte constitutif prévoit une durée déterminée plus courte. Il n’est jamais transmis aux héritiers : la nue-propriété et la pleine propriété reviennent alors au propriétaire ou à ses ayants droit.
Un droit limité à l'habitation
Le DUH ne porte que sur un logement servant à l’habitation effective du titulaire et de sa famille. Il ne peut donc s’appliquer ni à des locaux commerciaux, ni à des bureaux professionnels, ni à des résidences secondaires utilisées de manière épisodique. Cette limitation matérielle distingue clairement le DUH d’un usufruit, dont l’objet peut être plus large.
DUH et usufruit : quelles différences ?
Confondre DUH et usufruit est l’erreur la plus fréquente. Pourtant, les deux droits diffèrent sensiblement, tant dans leur étendue que dans leurs effets pratiques et fiscaux.
| Critère | Droit d’usage et d’habitation | Usufruit |
|---|---|---|
| Étendue | Usus uniquement (occupation) | Usus + Fructus (occupation + revenus) |
| Possibilité de louer | Interdite (sauf clause contraire) | Autorisée |
| Possibilité de céder | Strictement interdite | Possible sous conditions |
| Objet | Habitation uniquement | Tout type de bien (immobilier, mobilier, financier) |
| Durée | Viagère ou temporaire | Viagère ou temporaire |
| Valeur fiscale | 60 % de la valeur de l’usufruit (art. 762 bis CGI) | Selon l’âge (art. 669 CGI) |
| Charges et entretien | Proportionnel à l’usage (art. 635 C. civ.) | Réparties entre usufruitier et nu-propriétaire (art. 605-606) |
En résumé : l’usufruit est plus large et plus valorisé, le DUH est plus restrictif mais aussi plus protecteur du caractère personnel de l’occupation. Le choix entre les deux dépend de l’objectif patrimonial poursuivi.
Comment se crée un droit d'usage et d'habitation ?
Le DUH peut naître de plusieurs façons, selon les circonstances familiales, patrimoniales ou judiciaires.
- Par convention notariée : La voie la plus classique est la convention entre le propriétaire et le bénéficiaire, formalisée par un acte notarié. C’est notamment le cas des ventes en viager occupé, où le DUH est inscrit dans l’acte de vente. La publication au service de la publicité foncière (anciennement conservation des hypothèques) est obligatoire pour rendre le droit opposable aux tiers.
- Par testament : Un propriétaire peut, par disposition testamentaire, accorder à un proche un droit d’usage et d’habitation après son décès. Cette technique est courante pour permettre à un compagnon non marié, à un parent âgé ou à un enfant handicapé de conserver l’usage d’un logement, sans pour autant lui transférer la pleine propriété.
- Par succession (droit du conjoint survivant) : Le Code civil prévoit un mécanisme protecteur pour le conjoint survivant. Au décès d’un époux, le survivant bénéficie automatiquement, pendant un an, d’un droit temporaire au logement (article 763 du Code civil) sur la résidence familiale et son mobilier. À l’issue de cette première année, le conjoint peut opter, dans le délai d’un an suivant le décès, pour un DUH viager sur la résidence principale (article 765-1 du Code civil). Ce droit se maintient même en cas de remariage. L’article 766 du Code civil prévoit, par accord avec les héritiers, la possibilité de convertir ce DUH en rente viagère ou en capital.
- Par décision de justice : Dans certaines situations conflictuelles (divorce, séparation, litiges familiaux), le juge peut imposer un DUH à titre temporaire ou viager. C’est notamment le cas lorsqu’un époux conserve le logement familial avec les enfants après la séparation.
Comment valoriser un droit d'usage et d'habitation ?
La valorisation du DUH est un sujet à la fois juridique, fiscal et économique. Plusieurs méthodes coexistent selon le contexte (succession, donation, IFI, viager).
La valorisation fiscale : article 762 bis du CGI
En matière de droits de succession et de donation, l’administration fiscale applique une règle simple, codifiée à l’article 762 bis du CGI :
Valeur de l’usufruit = Barème art. 669 CGI selon l’âge
Le barème de l'article 669 du CGI
Le barème, inchangé depuis 2004, dépend de l’âge du titulaire au jour de la transmission :
| Âge du titulaire | Valeur de l’usufruit | Valeur du DUH (60 %) |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 48 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 42 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 36 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 30 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 24 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 18 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 12 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 6 % |
Exemple chiffré
Application : Valorisation fiscale d’un DUH lors d’une transmission
Jean, 70 ans, souhaite donner la nue-propriété de sa résidence principale à ses deux enfants, tout en conservant un DUH viager. La maison est évaluée à 500 000 €.
- Âge de Jean : 70 ans → usufruit = 40 % de la pleine propriété
- Valeur fiscale de l’usufruit : 500 000 × 40 % = 200 000 €
- Valeur fiscale du DUH : 200 000 × 60 % = 120 000 €
- Valeur transmise aux enfants (nue-propriété + part de pleine propriété hors DUH) : 500 000 − 120 000 = 380 000 €
Effet fiscal : les droits de donation sont calculés sur 380 000 € au lieu de 500 000 €, soit une économie significative grâce à la décote liée au DUH. Avec l’abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe, chaque enfant déclare ici 90 000 € taxables, contre 150 000 € sans DUH.
La valorisation économique (viager)
Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le calcul est différent. La valeur du DUH correspond à la somme actualisée des loyers que le bien pourrait générer pendant l’espérance de vie du vendeur, calculée selon le barème Daubry. Cette valeur est ensuite déduite de la valeur vénale du bien pour obtenir la valeur occupée, qui sert de base au calcul du bouquet et de la rente.
La fiscalité du droit d'usage et d'habitation
Pendant la vie du titulaire : impôts locaux et IFI
Le titulaire d’un DUH supporte les charges fiscales liées à l’occupation du bien :
- la taxe foncière, qui est en principe à la charge du nu-propriétaire mais peut, par convention, être mise à la charge du titulaire du DUH ;
- la taxe d’habitation, lorsqu’elle s’applique encore (résidences secondaires, certaines situations particulières) ;
- les charges courantes (entretien, copropriété ordinaire), selon une répartition proportionnelle à l’usage (article 635 du Code civil).
L'IFI : qui paie quoi ?
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) traite spécifiquement les biens démembrés. Principe général : l’usufruitier (ou le titulaire du DUH) déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, lui, n’a rien à déclarer.
Toutefois, en présence d’un démembrement issu de la succession du conjoint survivant (article 757 du Code civil), la valeur est répartie entre l’usufruitier (ou titulaire du DUH) et les nus-propriétaires selon le barème de l’article 669 du CGI. Dans ce cas, la majoration des 60 % de l’article 762 bis ne s’applique pas : la valeur déclarée pour l’IFI suit strictement le barème art. 669.
En cas de transmission : donation et succession
Lorsque le DUH est constitué par donation ou recueilli par succession, sa valeur est intégrée dans le calcul des droits de mutation à titre gratuit, selon la règle des 60 % de la valeur de l’usufruit.
Cette mécanique fait du DUH un outil de transmission attractif : le donateur (ou le défunt) ne transmet pas la pleine propriété mais une fraction réduite, ce qui diminue mécaniquement la base taxable. C’est l’un des leviers les plus utilisés dans les stratégies d’optimisation patrimoniale.
Au décès du titulaire : extinction sans fiscalité
Le DUH s’éteint automatiquement au décès du titulaire. Le nu-propriétaire (ou ses ayants droit) récupère la pleine propriété sans aucune fiscalité supplémentaire. Cette reconstitution gratuite de la pleine propriété est l’un des atouts majeurs du démembrement comme outil de transmission.
Les usages pratiques du DUH
Le viager occupé
C’est l’utilisation la plus courante. Le vendeur en viager occupé conserve un DUH à vie sur son logement et perçoit en contrepartie un bouquet (capital initial) et/ou une rente viagère mensuelle. L’acquéreur, appelé débirentier, n’obtient la jouissance du bien qu’au décès du vendeur. Le prix de vente est réduit par la décote correspondant à la valeur du DUH.
La protection du conjoint survivant
Comme évoqué plus haut, le DUH constitue un outil de protection juridique majeur pour le conjoint survivant. Combinée à une donation entre époux (« donation au dernier vivant »), elle peut être renforcée pour garantir au survivant un cadre de vie stable, sans déposséder les enfants de la nue-propriété.
La transmission anticipée aux enfants
Donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant un DUH viager est une stratégie classique en gestion de patrimoine. Elle permet :
- de réduire l’assiette des droits de donation (grâce à la décote de l’article 762 bis CGI) ;
- de conserver l’usage du bien jusqu’à son décès ;
- d’assurer une transmission sans frais supplémentaires au décès, le DUH s’éteignant automatiquement.
L'hébergement d'un proche fragile
Le DUH peut aussi servir à héberger un proche en situation de vulnérabilité (parent âgé, enfant handicapé, conjoint non marié). Le propriétaire conserve la nue-propriété et accorde au proche un droit d’occupation viager, sécurisé juridiquement et opposable aux tiers grâce à la publication notariée.
En résumé
Le droit d’usage et d’habitation est un instrument souple, protecteur et fiscalement avantageux lorsqu’il est bien utilisé. Il offre au titulaire la sécurité d’un logement à vie, et au propriétaire la maîtrise de sa transmission. Sa combinaison avec d’autres outils — donation, viager, démembrement — ouvre un éventail très large de stratégies patrimoniales.
Mais le DUH n’est pas un montage à improviser. Sa rédaction notariée doit anticiper tous les cas de figure : entretien, charges, départ en maison de retraite, mésententes familiales. Sa valorisation fiscale doit être maîtrisée pour éviter tout risque de redressement. Et sa cohérence avec l’ensemble de la situation patrimoniale doit être validée par un professionnel.
Chez GT Expertise, cabinet d’expertise comptable à Paris et Saint-Mandé, nous accompagnons nos clients dans la dimension fiscale, comptable et patrimoniale du démembrement de propriété. Nos équipes interviennent en lien étroit avec votre notaire et votre conseil patrimonial pour bâtir une stratégie globale, sécurisée et optimisée.
