Investir dans l’immobilier locatif engendre inévitablement des frais liés à l’entretien et à l’amélioration du bien. Heureusement, ces dépenses peuvent être utilisées pour alléger votre imposition, à condition de bien comprendre les règles fiscales en vigueur. Que vous soyez un investisseur aguerri ou un propriétaire bailleur débutant, il est essentiel de savoir quels travaux sont déductibles et comment en tirer profit. Découvrez dans ce guide comment optimiser votre fiscalité et éviter les erreurs courantes.
GT EXPERTISE, spécialiste en comptabilité et gestion patrimoniale, vous accompagne pour structurer votre stratégie fiscale et maximiser vos avantages.
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Pourquoi la déduction des travaux est essentielle ?
La fiscalité immobilière est un levier stratégique pour optimiser la rentabilité d’un bien locatif. Déduire certaines dépenses permet de réduire votre revenu imposable, et donc, vos impôts. Cependant, toutes les dépenses ne sont pas éligibles à cette déduction, d’où l’importance de bien distinguer les types de travaux pris en compte.
Comprendre le cadre fiscal de la déduction des travaux
La fiscalité des revenus fonciers repose sur un cadre précis qui détermine quelles charges peuvent être imputées sur le revenu locatif. Cette distinction est essentielle, car certaines dépenses peuvent être intégralement déduites tandis que d’autres sont exclues ou soumises à des plafonds spécifiques.
Revenus fonciers et choix du régime fiscal
Lorsque vous louez un bien immobilier, vos revenus locatifs entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux s’appliquent :
- Le régime micro-foncier : si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement, représentant les charges supportées. Ce régime ne permet pas la déduction directe des travaux.
- Le régime réel : si vos revenus fonciers excèdent 15 000 € ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous pouvez déduire vos charges réelles, y compris les travaux admissibles.
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Quels travaux peuvent être déduits fiscalement ?
La réglementation fiscale distingue plusieurs types de travaux dont certains sont déductibles des revenus fonciers, tandis que d’autres ne le sont pas. Identifier correctement la nature des dépenses est essentiel pour optimiser votre fiscalité.
Travaux d'entretien et de réparation
Ces interventions visent à conserver ou remettre en état votre bien sans en modifier la structure ni la configuration. Parmi les dépenses concernées, on retrouve :
- Rénovation de la toiture,
- Remplacement de la chaudière ou de canalisations,
- Mise aux normes électriques,
- Ravalement de façade,
- Diagnostics techniques obligatoires.
Si ces travaux sont réalisés avant la mise en location pour faciliter l’occupation du bien, ils restent déductibles.
Travaux d'amélioration
Ce type d’intervention vise à accroître le confort du logement sans en altérer la structure. Parmi eux, on retrouve :
- Installation d’un ascenseur,
- Raccordement au tout-à-l’égout,
- Ventilation améliorée pour les pièces humides,
- Accès à la fibre optique.
Seuls les travaux effectués dans des logements sont déductibles, excluant ainsi les locaux commerciaux.
Travaux exclus des déductions fiscales
Certaines dépenses ne sont pas éligibles à la déduction fiscale, notamment :
- Les constructions nouvelles,
- Les reconstructions modifiant le gros œuvre,
- Les agrandissements augmentant la surface habitable,
- Les démolitions.
Ces coûts peuvent toutefois être intégrés dans le calcul des plus-values immobilières lors de la cession du bien.
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La spécificité des travaux en copropriété
Si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété, les charges afférentes aux parties communes peuvent aussi être déduites, sous les mêmes critères que pour un bien privatif.
Cependant, le mode de déduction diffère :
- Les charges provisionnelles payées une année sont déduites l’année suivante,
- Les charges non déductibles de l’année précédente doivent être réintégrées.
Cela signifie qu’en 2024, les provisions versées en 2023 sont déduites, tandis que les charges non éligibles de 2022 (arrêtées en 2023) doivent être ajoutées aux revenus fonciers imposables.
L'imputation du déficit foncier
Le déficit foncier peut être déduit du revenu global sous certaines conditions :
- La déduction est plafonnée à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt),
- L’excédent non utilisé peut être reporté pendant 6 ans sur le revenu global,
- La part du déficit supérieure à 10 700 € et celle liée aux intérêts d’emprunt sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Attention : pour conserver cet avantage, le bien doit rester en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
Optimiser la gestion fiscale de ses travaux
L'importance de bien conserver les justificatifs
Pour bénéficier de la déduction, il est impératif de conserver toutes les factures et justificatifs des travaux réalisés. Ces documents doivent être détaillés et indiquer précisément la nature des interventions effectuées.
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Anticiper la planification des travaux
Afin d’optimiser votre fiscalité, il peut être judicieux d’étaler les travaux sur plusieurs années. Cette stratégie permet de mieux maîtriser l’impact des déficits fonciers et d’éviter de perdre une partie des avantages fiscaux.
Études de cas : exemples concrets d’optimisation fiscale
Un propriétaire effectuant des travaux d’entretien : un bailleur loue un appartement et réalise 12 000 € de travaux pour remettre aux normes l’installation électrique et rénover la salle de bain. Ces travaux étant éligibles, il peut les déduire intégralement de ses revenus fonciers, réduisant ainsi considérablement son imposition.
La mauvaise planification des travaux : un investisseur engage 30 000 € de travaux de rénovation et d’amélioration sur un bien en une seule année. N’ayant pas anticipé l’étalement des dépenses, une partie importante du déficit foncier ne pourra pas être immédiatement imputée, entraînant une perte d’avantages fiscaux.
Se faire accompagner par un expert-comptable
Les règles fiscales étant complexes et sujettes à des évolutions, il est recommandé de consulter un expert-comptable. Ce dernier pourra vous conseiller sur les meilleures pratiques à adopter et vous aider à maximiser vos déductions.
Conclusion
Déduire fiscalement les travaux d’un bien locatif constitue un levier stratégique pour réduire votre imposition. Pour maximiser votre optimisation fiscale, il est primordial de bien classifier vos dépenses et d’adopter le régime fiscal le plus avantageux.
GT EXPERTISE vous accompagne dans la gestion de vos obligations fiscales et vous aide à bénéficier pleinement des dispositifs en vigueur. Besoin de conseils personnalisés ? Contactez-nous !
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