Un marchand de biens est un professionnel de l’achat-revente de biens immobiliers. Il joue un rôle crucial dans le dynamisme du marché immobilier, notamment en réalisant des travaux de rénovation sur les propriétés qu’il achète, afin de dégager une plus-value à la revente.
Cette profession requiert une organisation rigoureuse, des compétences commerciales pour revendre, mais aussi une fine compréhension de la fiscalité immobilière. En effet, chaque décision, de l’achat initial à la revente du bien, a des implications fiscales qui peuvent influencer de manière significative la rentabilité de l’opération.
Il est donc primordial pour tout marchand de biens de maîtriser a minima les bases de la fiscalité s’appliquant à son activité. Cela inclut notamment les régimes d’imposition, les règles de TVA ou encore les stratégies d’optimisation fiscale.
L’objectif de ce guide est de démystifier les aspects clés de la fiscalité pour les marchands de biens. Que vous envisagiez de devenir marchand de biens ou que vous cherchiez à optimiser vos pratiques actuelles, la maîtrise de ces éléments fiscaux est cruciale pour assurer la viabilité et le succès de vos opérations immobilières.
I. En quoi consiste l’activité d’un marchand de biens ?
Un marchand de bien est un professionnel de l’immobilier dont l’activité se concentre principalement sur l’achat et la revente rapide de propriétés. Cette opération est souvent réalisée dans le but de générer un profit par la valorisation du bien acquis :
Soit par des améliorations physiques (rénovations, rénovations énergétiques, extensions, etc.),
Soit en profitant de conditions favorables du marché immobilier.
Ses achats peuvent comprendre des biens résidentiels, comme des appartements ou des maisons, mais aussi des locaux commerciaux ou des terrains. L’objectif est de générer un profit à partir de la différence entre le prix d’achat, les coûts de rénovation et le prix de revente.
Marchand de biens : ses principales activités
Les activités classiques d’un marchand de biens sont variées et comprennent généralement :
- L’identification et l’achat de biens : Il localise des propriétés sous-évaluées ou situées dans des zones à potentiel de valorisation. L’achat peut se faire aux enchères, par des ventes immobilières traditionnelles ou par le biais de réseaux privés.
- L’amélioration des propriétés : Il fait réaliser des travaux de rénovation, qui peuvent aller de simples améliorations esthétiques à des rénovations plus complètes. Tout dépend de l’état initial du bien et du potentiel de marché identifié.
- La revente : Il met la propriété, après amélioration, sur le marché. Il peut ainsi espérer la revendre à un prix supérieur au montant de son achat initial. Le marchand de biens capitalise sur les améliorations et l’évolution favorable du marché.
Réussir dans cette profession dépend largement de la capacité du marchand de biens à évaluer précisément les coûts de rénovation, à anticiper les tendances du marché immobilier et à gérer efficacement le processus de vente.
Marchand de biens et promoteur immobilier : quelle différence ?
Il est important de distinguer les marchands de biens des promoteurs immobiliers. Bien que tous deux opèrent dans le secteur immobilier, ils remplissent des rôles très différents :
- Les promoteurs immobiliers s’engagent généralement dans des projets de développement de biens immobiliers à partir de zéro ou réalisent d’importantes transformations sur des propriétés existantes. Ces projets peuvent inclure la construction de nouvelles structures ou de grands travaux de réaménagement qui modifient radicalement l’utilisation d’un bien existant.
- Les marchands de biens se concentrent généralement sur la rotation rapide de propriétés. Ils n’engagent pas nécessairement de grands projets de construction, mais peuvent réaliser des rénovations significatives pour augmenter la valeur des propriétés. Leur activité est caractérisée par des cycles plus courts entre l’achat et la revente, cherchant à capitaliser sur les fluctuations rapides du marché immobilier pour réaliser des bénéfices.
Ainsi, bien que les deux métiers partagent certaines compétences de base et opèrent dans le même secteur, les objectifs et les stratégies des marchands de biens et des promoteurs immobiliers diffèrent considérablement.
Les marchands de biens doivent être dotés d’une agilité particulière pour naviguer dans les cycles économiques, identifier les meilleures opportunités d’achat à bas prix et de vente à profit, tout en gérant efficacement les coûts de rénovation. Les promoteurs, quant à eux, se concentrent sur la création de valeur à long terme et le développement de propriétés qui répondent à des besoins spécifiques du marché.
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II. Comprendre le régime fiscal applicable aux marchands de biens
Quel est le régime d'imposition des marchands de biens ?
Le régime fiscal des marchands de biens est distinct de celui des particuliers réalisant des transactions immobilières. En tant que professionnels, ils sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), qui diffère substantiellement du régime des plus-values immobilières applicable aux particuliers.
Voici les 3 principales caractéristiques du régime des BIC applicable aux marchands de biens :
- Imposition des bénéfices : Les bénéfices réalisés par les marchands de biens à partir de leur activité d’achat et de revente de biens immobiliers sont considérés comme des revenus commerciaux et sont imposés en tant que tels.
- Déductions fiscales : De nombreuses dépenses peuvent être déduites du revenu brut pour déterminer le bénéfice imposable. Cela inclut les coûts d’achat, les frais de rénovation, les intérêts sur les prêts, les charges d’exploitation et d’autres dépenses nécessaires.
- Amortissements : Les marchands de biens peuvent également bénéficier d’amortissements pour les améliorations apportées aux propriétés, ce qui peut réduire davantage le montant des bénéfices imposables.
Marchand de biens : comment choisir entre micro-entreprise et régime réel ?
Les marchands de biens ont le choix entre plusieurs régimes fiscaux, en fonction de leur volume d’affaires et de leurs préférences en matière de gestion comptable.
Être marchand de biens en micro-entreprise
Ce régime se caractérise par sa simplicité administrative. Il offre un abattement forfaitaire pour frais professionnels (71% pour les activités d’achat/revente), après quoi le chiffre d’affaires restant est imposé.
Les seuils de revenu pour ce régime sont relativement bas, ce qui peut le rendre inadapté pour les marchands de biens avec un volume d’affaires élevé. De plus, il est impossible de déduire des dépenses réelles, ce qui est un désavantage si les dépenses dépassent l’abattement forfaitaire.
Être marchand de biens au régime réel
Le régime réel permet de déduire les dépenses réellement engagées. Cela est plus avantageux pour les marchands de biens engageant des coûts importants en rénovation et en gestion des propriétés.
Ce régime nécessite une gestion comptable plus complexe (tenue de livres détaillée, déclarations de TVA et de résultats, etc.), nécessitant généralement l’aide d’un expert-comptable.
Exemple :
Supposons qu’un marchand de biens réalise un chiffre d’affaires annuel de 85 000 €. En optant pour le régime de la micro-entreprise, il bénéficie d’un abattement forfaitaire de 71% applicable aux activités d’achat/revente, ce qui simplifie considérablement la gestion comptable. Le calcul serait le suivant :
Reprenons cet exemple, mais cette fois, le marchand de biens décide d’opter pour le régime réel, puisqu’il réalise des dépenses élevées en achat et rénovation :
En comparant les deux scénarios :
La différence entre les deux montants démontre clairement que le régime réel peut offrir un avantage significatif lorsque les dépenses réelles justifiables dépassent l’abattement forfaitaire prévu par le régime de la micro-entreprise. |
Voici un tableau récapitulant les principaux avantages et inconvénients de ces deux régimes :
Micro-entreprise | Régime réel | |
Avantages |
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Inconvénients |
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La décision entre ces régimes doit être prise après une analyse détaillée des activités, des dépenses prévues et des objectifs à court, moyen et long termes de l’entreprise. Il est souvent recommandé de consulter un expert-comptable spécialisé dans l’immobilier pour faire le meilleur choix en fonction de la situation spécifique du marchand de biens.
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III. Comment gérer la TVA quand on est marchand de biens ?
La gestion de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est une composante essentielle de la fiscalité pour les marchands de biens. Elle affecte directement la trésorerie et la structure des coûts de leurs opérations. Comprendre les taux applicables, les conditions d’exonération et de récupération peut aider à optimiser les charges fiscales et améliorer la rentabilité.
Les différents taux de TVA applicables aux marchands de biens
La TVA est appliquée selon différents taux en fonction de la nature des transactions immobilières :
- Taux standard de 20% :
Ce taux s’applique généralement à la vente de biens immobiliers neufs, y compris les terrains constructibles. Les biens sont considérés neufs s’ils sont vendus dans les cinq ans suivant leur achèvement.
Les marchands de biens doivent facturer ce taux de TVA à leurs acheteurs, ce qui peut influencer le prix final de vente. Toutefois, ils peuvent récupérer la TVA payée sur les coûts liés à l’achat, la construction ou la rénovation de ces biens, ce qui peut réduire leur coût net.
- Taux réduit de 10% :
Ce taux est applicable aux travaux de rénovation effectués sur des biens immobiliers anciens, à deux conditions : ces biens doivent être achevés depuis plus de deux ans et les travaux ne doivent pas transformer substantiellement le bien en un immeuble neuf.
Pour les marchands de biens qui achètent, rénovent et vendent des propriétés anciennes, l’application de ce taux réduit peut rendre les rénovations plus attractives fiscalement. Cela permet d’augmenter la valeur du bien, sans imposer une charge de TVA trop élevée à l’acheteur final.
- Taux super réduit de 5.5% :
Ce taux concerne spécifiquement les travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements. Les travaux éligibles à ce taux doivent être détaillés dans la législation et généralement certifiés.
Utiliser ce taux peut significativement réduire le coût des rénovations énergétiques, rendant l’investissement initial plus abordable et augmentant l’attrait pour ces propriétés rénovées sur le marché.
Les modalités de récupération de la TVA pour les marchands de biens
Les marchands de biens peuvent récupérer la TVA payée sur les achats liés à leur activité, ce qui leur permet à leur tour de facturer la TVA. Cela inclut :
- Les achats de matériaux et de services : La TVA payée sur les matériaux de construction et les services de rénovation peut être récupérée, dès lors que ces dépenses sont liées directement à des biens sur lesquels la TVA est ensuite facturée.
- Les frais généraux : Les coûts tels que les frais de bureau, le matériel et certains services peuvent également ouvrir droit à récupération de TVA, à condition qu’ils soient directement attribuables à l’activité taxable.
Les régimes de TVA applicables aux opérations de marchands de biens
La TVA sur la marge est applicable principalement dans les cas où les marchands de biens achètent et revendent des biens immobiliers d’occasion. Ce régime permet de ne payer la TVA immobilière que sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, plutôt que sur le montant total de la vente.
Exemple :
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Ce régime est avantageux, car il réduit la charge de la TVA pour le vendeur. Par conséquent, cela peut rendre les prix de vente plus attractifs pour les acheteurs. Toutefois, il nécessite une documentation précise de tous les coûts pour être appliqué correctement.
Quand un marchand de biens doit-il appliquer la TVA sur le prix total ?
Dans certains cas, notamment lors de la vente de biens neufs ou substantiellement rénovés, la TVA doit être appliquée sur le prix total de la vente.
Exemple :
Avec quatre appartements vendus, les recettes totales TTC s’élèvent à 1 440 000 €. Le marchand de biens doit déclarer et payer la TVA collectée. Il a la possibilité de récupérer la TVA sur les coûts de rénovation. |
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Les obligations déclaratives et le paiement de la TVA d’un marchand de biens
La déclaration de la TVA est une obligation périodique qui nécessite une attention rigoureuse pour éviter les erreurs et les pénalités :
- Déclaration mensuelle ou trimestrielle : Selon le volume des transactions, les marchands de biens doivent déclarer la TVA collectée sur leurs ventes et la TVA déductible sur leurs achats. La fréquence de cette déclaration peut être mensuelle ou trimestrielle.
- Documentation et conformité : La précision dans la documentation des achats et des ventes est cruciale pour justifier les montants de TVA déclarés. Les marchands de biens doivent conserver toutes les factures et justificatifs pour une période déterminée légalement, généralement dix ans, pour répondre aux demandes éventuelles de l’administration fiscale.
En somme, une gestion efficace de la TVA est essentielle pour les marchands de biens. Elle requiert une compréhension approfondie des taux applicables, des conditions de récupération et des obligations déclaratives. Une telle maîtrise permet non seulement de se conformer aux réglementations, mais aussi de maximiser la rentabilité des opérations immobilières.
💡Bon à savoir : Utiliser des logiciels de gestion comptable spécialisés peut considérablement aider un marchand de biens à suivre et à calculer précisément la TVA due et récupérable. Cela permet également de réduire le risque d’erreurs humaines concernant la gestion de la TVA lorsqu’il y a de très nombreuses opérations.
IV. Quel est le traitement fiscal des bénéfices réalisés par un marchand de biens ?
Le traitement fiscal des bénéfices est un aspect fondamental pour les marchands de biens, car il détermine également la rentabilité de leurs opérations. Comprendre comment sont imposés les bénéfices et comment optimiser cette imposition peut faire une différence significative sur le résultat net.
Déterminer le bénéfice imposable d’un marchand de biens
Les bénéfices des marchands de biens sont principalement déterminés par la différence entre le prix de vente des propriétés et leurs coûts d’acquisition, y compris les dépenses liées à l’amélioration et la mise en vente des biens.
Voici comment calculer le bénéfice imposable d’un marchand de biens :
- Total des ventes : Revenus obtenus de la vente de propriétés.
- Moins coût d’achat : Prix d’achat des propriétés incluant les frais initiaux d’acquisition.
- Moins coûts de rénovation : Dépenses engagées pour la rénovation et l’amélioration des biens pour augmenter leur valeur marchande.
- Moins frais de vente : Frais associés à la commercialisation des biens, y compris les frais de marketing, les commissions des agents immobiliers, etc.
- Moins frais généraux : Autres coûts opérationnels nécessaires à la gestion de l’activité des marchands de biens.
- Amortissements : Pour les biens où des améliorations substantielles sont apportées, l’amortissement de ces coûts sur plusieurs années peut également être possible, selon la réglementation fiscale applicable.
Marchand de biens : un traitement fiscal des plus-values immobilières variant selon sa structure juridique
Contrairement aux particuliers, bénéficiant d’un régime spécifique de plus-value immobilière avec des abattements pour durée de détention, les bénéfices des marchands de biens sont traités comme des revenus commerciaux. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon la structure de l’entreprise :
Entreprises individuelles : Les bénéfices sont directement attribués au propriétaire et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce traitement signifie que les gains sont taxés selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu, pouvant aller jusqu’à 45% en France, plus les contributions sociales. Ce statut ne convient généralement pas si les revenus personnels du marchand de biens sont déjà élevés, puisqu’il sera fortement imposé en son nom personnel.
Sociétés (comme les SARL, SAS) : Les bénéfices sont imposés au niveau de la société, à l’impôt sur les sociétés (IS). Les taux actuellement fixés sont de 25 % (en 2024) pour la majorité des bénéfices. Ils peuvent être plus faibles (15 %) pour la fraction des bénéfices inférieure à 42 500 € pour certaines petites entreprises.
💡Bon à savoir : La séparation entre la structure juridique (société) et la personne physique impose une gestion plus complexe. Cela nécessite généralement l’accompagnement d’un expert-comptables pour la tenue des comptes et des déclarations fiscales. Les bénéfices distribués sous forme de dividendes peuvent être soumis à une double imposition (au niveau de la société et du propriétaire), à calculer en amont pour éviter les mauvaises surprises.
Marchands de biens : quelles sont les possibilités d’optimisation fiscale ?
Outre le choix de la structure juridique, le marchand de biens peut optimiser fiscalement ses opérations grâce à :
L’utilisation de déficits fonciers : Si les dépenses d’une année excèdent les revenus, les déficits peuvent souvent être reportés et déduits des bénéfices des années futures. Cela permet ainsi de réduire l’impôt sur les bénéfices futurs.
La planification des ventes : Il est possible de jouer sur le timing des ventes pour coïncider avec des années où le revenu sera plus bas. Cela contribue à réduire le taux d’imposition marginal appliqué aux bénéfices.
Le réinvestissement des profits : Réinvestir les profits dans de nouveaux projets immobiliers peut non seulement contribuer à la croissance de l’entreprise, mais aussi offrir des occasions de réduire la charge fiscale.
Exemple :
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V. La gestion des charges déductibles et déficits d’un marchand de biens
Gérer efficacement les charges déductibles et les déficits permet aux marchands de biens de minimiser l’impôt sur les bénéfices et d’optimiser la rentabilité des opérations. Comprendre quels coûts peuvent être déduits et comment les déficits peuvent être gérés est donc crucial.
Quelles sont les charges déductibles pour un marchand de biens ?
Les marchands de biens peuvent déduire une large variété de coûts directement associés à leur activité d’achat, de rénovation et de revente de propriétés. Ces dépenses incluent notamment les :
- Coûts d’acquisition : Frais initiaux d’achat des biens, y compris les taxes, les frais de notaire et les droits d’enregistrement.
- Coûts de rénovation : Dépenses engagées pour améliorer ou réparer les biens avant la vente (rénovation intérieure, extensions, améliorations énergétiques, etc.).
- Frais de vente : Frais de marketing, commissions versées aux agents immobiliers et autres dépenses directement liées à la vente des propriétés.
- Frais généraux : Coûts courants de fonctionnement de l’activité, comme les salaires, les loyers de bureaux, les fournitures et les coûts administratifs.
Il est important de documenter précisément ces dépenses dans les registres comptables. Elles devront être justifiées en cas de vérification fiscale.
Quand un marchand de biens peut-il reporter ou déduire les déficits ?
Un aspect clé de la fiscalité pour les marchands de biens est la possibilité de reporter et de déduire les déficits fiscaux. Si les dépenses d’une année excèdent les revenus générés, le déficit peut souvent être reporté pour compenser les bénéfices des années futures :
- Report en arrière : Certains régimes fiscaux permettent un report en arrière des déficits, où le déficit peut être utilisé pour demander un remboursement des impôts payés dans les années précédentes.
- Report en avant : Plus souvent, les déficits sont reportés en avant pour réduire les bénéfices imposables des années futures. Ce mécanisme aide à lisser l’impact fiscal des fluctuations des bénéfices d’année en année.
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4 conseils clés pour une gestion optimale des charges et déficits
Pour une bonne gestion, il est recommandé de :
- Maintenir une documentation détaillée et organisée de toutes les dépenses. Cela est essentiel pour justifier les déductions en cas de contrôle fiscal.
- Faire appel à un professionnel spécialisé dans l’immobilier, comme un expert-comptable, pour développer une stratégie maximisant les déductions et utilisant efficacement les déficits.
- Les lois fiscales immobilières évoluant, une révision régulière des pratiques comptables et fiscales, avec des professionnels qualifiés, est nécessaire pour s’assurer que l’entreprise reste conforme, tout en maximisant ses avantages fiscaux.
- Les logiciels de comptabilité avancés peuvent aider à suivre les coûts et à gérer les déductions de manière efficace. Cela réduit ainsi le risque d’erreurs manuelles et augmente l’efficacité de la gestion fiscale.
Exemple :
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Conclusion
La fiscalité des marchands de biens est complexe, mais cruciale pour la rentabilité de leurs opérations. Une gestion fiscale efficace est essentielle pour rester en conformité avec les normes fiscales, mais aussi pour optimiser les gains financiers.
Toutefois, mettre en place une stratégie fiscale efficace est complexe. De nombreux éléments doivent être pris en compte dans le cadre d’une activité de marchand de biens (choix de la structure juridique, choix du régime fiscal, compréhension des régimes de TVA applicables, comprendre ce qui est déductible des bénéfices ou non, etc.).
GT Expertise, expert-comptable spécialiste dans l’immobilier, peut vous aider à transformer ces défis en leviers de croissance et de rentabilité. Faire appel à des experts, c’est vous assurer de respecter les réglementations, mais aussi d’optimiser votre charge fiscale, pour soutenir la croissance et la rentabilité de votre entreprise. Les réglementations fiscales offrent souvent des opportunités d’optimisation que seuls des yeux avisés peuvent identifier et exploiter.
