Louer un bien meublé sous le statut LMNP permet de bénéficier d’un cadre fiscal attractif. Encore faut-il respecter certains plafonds pour profiter pleinement de ce régime.
GT EXPERTISE, cabinet d’expertise comptable, vous propose un décryptage complet et accessible pour mieux comprendre les plafonds du LMNP et optimiser vos choix fiscaux.
Le LMNP en quelques mots
Le statut LMNP s’adresse aux particuliers souhaitant louer un bien immobilier meublé, sans que cette activité constitue leur activité principale. En d’autres termes, il s’agit d’un complément de revenus et non d’une profession à part entière. En optant pour ce statut, les recettes générées sont classées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre la voie à deux options fiscales distinctes : le micro-BIC ou le régime réel.
Qu’entend-on par location meublée ?
La notion de logement meublé est précisément définie par la loi. Le logement doit contenir l’ensemble des équipements nécessaires à une occupation immédiate. Cela inclut notamment :
- Une literie complète (matelas et couette),
- Un espace repas (table et chaises),
- Une cuisine fonctionnelle (réfrigérateur, plaques de cuisson, micro-ondes ou four, vaisselle, ustensiles),
- Des rangements,
- Un éclairage suffisant (luminaires),
- Des rideaux ou volets dans la chambre,
- Du matériel d’entretien ménager.
Ces éléments garantissent la décence du logement et son habitabilité immédiate.
Les conditions pour conserver le statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, il ne suffit pas de proposer un logement meublé : encore faut-il respecter des plafonds de revenus bien définis. Deux seuils doivent être observés :
- Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 € par an,
- Ou bien ces recettes doivent rester inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Si vous respectez au moins l’une de ces deux conditions, vous conservez votre statut de LMNP. Au-delà, vous basculez dans le régime du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), aux règles fiscales plus exigeantes.
Régimes fiscaux : micro-BIC ou régime réel ?
Le statut LMNP vous donne le choix entre deux modalités d’imposition :
- Le régime micro-BIC, applicable si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 72 600 €,
- Le régime réel simplifié, accessible sur option, ou obligatoire si vos recettes excèdent ce plafond.
Chaque régime présente ses avantages, à condition d’en comprendre les implications.
Focus sur le régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est synonyme de simplicité. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, censé représenter les charges. Vous ne déclarez donc que la moitié de vos loyers à l’impôt sur le revenu. Ce régime s’applique automatiquement si vos recettes ne dépassent pas 72 600 €, ou 176 200 € si vous louez un meublé classé en tant que tourisme.
Cependant, attention : ce régime n’est fiscalement intéressant que si vos charges réelles sont inférieures à 50 % de vos recettes. Dans le cas contraire, le régime réel est à privilégier.
Le régime réel simplifié : une solution plus technique, mais souvent plus rentable
Le régime réel offre la possibilité de déduire les charges réelles liées à votre activité locative :
- Intérêts d’emprunt,
- Travaux d’entretien ou de rénovation,
- Taxes foncières,
- Charges de copropriété,
- Assurances,
- Frais de gestion et d’expertise comptable,
- Et surtout : amortissement du bien et du mobilier.
L’amortissement permet de lisser la valeur du bien sur plusieurs années, réduisant d’autant la base imposable. Ce mécanisme est redoutablement efficace pour minimiser, voire annuler, l’imposition sur vos revenus locatifs.
Autre avantage non négligeable : en cas de déficit (si vos charges dépassent vos loyers), vous pouvez reporter le solde pendant 10 ans, tant que le déficit provient des charges (hors amortissement).
Quel régime choisir ?
La réponse dépend de votre situation :
- Vous louez un petit logement avec peu de charges : le micro-BIC est probablement adapté.
- Vous avez un crédit, des frais d’entretien ou un bien haut de gamme : le régime réel est généralement plus favorable.
À noter : il est possible d’opter pour le régime réel même si vous ne dépassez pas les plafonds du micro-BIC. Il suffit d’en faire la demande avant le 1er février de l’année d’imposition.
Quelles conséquences en cas de dépassement de plafond ?
Si vos recettes locatives excèdent 72 600 €, vous basculez automatiquement vers le régime réel. Ce changement est souvent bénéfique, mais il implique une tenue de comptabilité rigoureuse et des déclarations fiscales spécifiques.
C’est là qu’intervient l’importance d’un accompagnement par un expert-comptable. Chez GT EXPERTISE, nous accompagnons les bailleurs LMNP dans leur gestion comptable et fiscale, pour leur permettre de tirer le meilleur parti de leur investissement sans erreurs ni oublis.
Investir en LMNP dans le neuf ou l’ancien
Le statut LMNP est accessible aussi bien pour un bien immobilier neuf que pour un logement ancien, sous réserve que le bien soit destiné à l’habitation et meublé selon les critères légaux.
- Dans le neuf, il s’agit souvent d’achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), permettant d’intégrer des programmes récents, bien situés, avec des prestations modernes.
- Dans l’ancien, il est possible d’acquérir un logement meublé en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme). Ces biens doivent être rénovés ou réhabilités, mais non inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés.
Dans les deux cas, l’objectif est le même : disposer d’un logement prêt à accueillir un locataire dans les meilleures conditions, tout en optimisant la fiscalité.
Pourquoi se faire accompagner par un cabinet comptable ?
Même si le recours à un expert-comptable n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé, notamment sous le régime réel. La tenue d’une comptabilité, la déclaration des charges, l’amortissement du bien, et la préparation des liasses fiscales requièrent une rigueur technique qui peut vite devenir chronophage.
En tant que bailleur, vous avez tout intérêt à déléguer cette partie à un professionnel qualifié. D’autant que les honoraires de votre expert-comptable sont eux-mêmes déductibles de vos revenus locatifs.
GT EXPERTISE vous accompagne avec un suivi personnalisé, une comptabilité conforme, et des conseils stratégiques pour maximiser vos économies d’impôts.
Conclusion
Comprendre les plafonds LMNP est fondamental pour préserver les avantages de ce statut attractif. Que vous choisissiez le micro-BIC ou le régime réel, il est essentiel d’anticiper vos revenus, de suivre vos dépenses et de vous assurer que votre fiscalité reste optimisée.
Chez GT EXPERTISE, cabinet d’expertise comptable à Paris, nous mettons notre savoir-faire à votre service pour vous aider à piloter efficacement votre projet de location meublée. Grâce à notre expertise comptable et fiscale, vous bénéficiez d’un accompagnement rigoureux et personnalisé, adapté à votre profil et à vos objectifs.
Vous souhaitez sécuriser votre LMNP et profiter au mieux de ce statut ? GT EXPERTISE est à vos côtés.
