LMNP : un régime avantageux strictement encadré

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Le LMNP (loueur en meublé non professionnel), comme son nom l’indique concerne la location des logements meublés dont les revenus (générés par la location) ne dépassent pas le plafond fixé à 23 000 euros par an et ne doivent pas dépasser les autres revenus imposables du foyer fiscal (CGI, art. 155 IV 2). Ces deux conditions sont cumulatives.

Le LMNP se définit par opposition au LMP (Loueur en meublé professionnel) dont l’activité de location est sa principale source de revenu.

Le statut LMNP, LE choix entre 2 régimes fiscaux

  • Le régime Micro Bic : simple abattement de 50% ou de 71% en cas de classement meublé de tourisme. Par comparaison, en location vide, l’abattement est seulement de 30%.

 

  • Le régime Réel Simplifié : plus intéressant dans la plupart des cas, il permet d’amortir la valeur du bien (durée d’amortissement entre 25 et 40 ans), du mobilier, des travaux, et déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, etc). En location vide avec le régime réel, seules certaines de ces dépenses sont déductibles.

Les différents dispositifs LMNP

Il existe deux types de LMNP : le LMNP géré et le LMNP non géré, la principale différence réside comme le nom l’indique dans la gestion des biens.

 

  • Le LMNP non géré  

Pour être considéré comme LMNP non géré, le propriétaire doit simplement meubler et équiper le bien selon la liste prévu par la loi ALUR à savoir : literie comprenant couette ou couverture, volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher », plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C), vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté au logement.

Le bien ne doit pas se trouver dans une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, touristique ou d’affaires). 



Le régime de la location doit être déclaré au centre des impôts compétent. Il est très important de ne pas se tromper sur le centre des impôts compétents et par conséquent pour valablement effectuer ses démarches.

 

L’avantage majeur du statut de LMNP c’est la gestion personnelle de son investissement, ce qui n’empêche pas pour autant le propriétaire de confier la gestion de son bien à une agence immobilière, lui épargnant ainsi les différentes tâches administratives (état des lieux, quittances de loyer …)

Le propriétaire peut évidemment mettre fin à la location en respectant les conditions du bail et s’y reloger comme c’est le cas pour une location classique mais il prend également le risque d’une irrégularité des loyers s’il y a multiplication des locataires ou si le locataire ne paie pas.

  • Le LMNP géré : 

Le principe du LMNP géré est d’acheter un bien dans une résidence de services (EPHAD, résidence étudiante, touristique ou d’affaires) et d’en confier le bail commercial à un gestionnaire professionnel.

Le gestionnaire prendra en charge la gestion du bien en garantissant les loyers pendant toute la durée du bail, que le bien soit occupé ou pas. Cependant, rien n’oblige le gestionnaire à reconduire le bail. Il convient également de rédiger le bail commercial avec soin pour ne pas se dévaloriser.

Le LMNP géré permet aussi d’avoir une activité immobilière « non traditionnelle » comme c’est le cas dans les EPHAD et les résidences étudiantes.

Vous pouvez nous contacter pour ces services de gestion de patrimoine. Nous vous mettrons en relation avec nos partenaires pour trouver la solution adaptée à votre situation. 

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Les avantages du statut LMNP

Le principal avantage du statut LMNP est la constitution d’un patrimoine immobilier. Cela permet également de percevoir des loyers et éventuellement de récupérer la TVA ainsi qu’une imposition avantageuse.

 

  • Récupération de la TVA : 

Quand l’investissement est fait en LMNP neuf et dans une résidence de services il permet de récupérer la TVA. 

La récupération de la TVA est possible une seule fois dans les six mois après la première mise en location et à hauteur de 20% (la totalité de la TVA du logement).

Cependant, pour pouvoir bénéficier de cette récupération la résidence doit proposer un minimum de 4 services tel que l’accueil, l’entretien, la restauration, la fourniture du linge, l’entretien des locaux…

 

  • Imposition avantageuse :

Dans un premier temps le statut LMNP permet d’amortir la totalité de l’investissement sur 30 ans pour le bien immobilier et 7 ans pour les meubles tout en déduisant les charges et les intérêts d’emprunts.

L’investissement dans une résidence de services permet une réduction d’impôts sur le revenu à hauteur de 11% sur 9 ans. Pour bénéficier de cette réduction le bien doit être loué sur les 9 ans (Loi Censi-Bouvard).

Le bien loué en LMNP permet également une exonération sur les plus-values en cas de revente à condition que le bien soit détenu depuis au moins 22 ans.

La procédure de la déclaration LMNP

A la location d’un bien en dispositif LMNP il convient de remplir un formulaire P0i dans les 15 jours du début de la location du bien. Il faudra transmettre ce formulaire au greffe du Tribunal de Commerce compétent afin d’obtenir un numéro SIRET. Le délai des 15 jours doit être respecté pour éviter la remise en cause de la récupération de la TVA.

Le statut de LMNP peut paraître compliqué mais il est administrativement assez simple. Il convient cependant d’être bien conseillé et accompagné de son expert-comptable pour pouvoir bénéficier de l’ensemble des avantages octroyés par ce statut et de faire convenablement vos déclarations.

 

Pour tous compléments d’informations, vous pouvez contacter le cabinet GT Expertise ici

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