Bail commercial : durée, loyer, renouvellement, déspécialisation et points essentiels

Qu'est-ce qu'un bail commercial ?

Le bail commercial est le contrat de location d'un local dans lequel est exploité un fonds de commerce ou artisanal. Il relève d'un régime protecteur, le statut des baux commerciaux, prévu par le Code de commerce, qui garantit notamment au locataire une durée minimale et un droit au renouvellement.

Pour bénéficier de ce statut, trois conditions sont requises :

• un local stable et clos, ou un terrain dans certains cas ;
• l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal, avec une clientèle propre ;
• l'immatriculation du locataire au registre national des entreprises pour l'activité exercée dans les lieux.

Le bail commercial est l'un des éléments essentiels du fonds de commerce : sa durée restante, son loyer et ses clauses pèsent directement sur la valeur du fonds en cas de cession. Voir notre page sur la cession de fonds de commerce.

Durée et résiliation du bail commercial

Le bailleur, lui, ne peut donner congé à l'échéance triennale que dans des cas limités, par exemple pour reconstruire l'immeuble. Certains baux, notamment ceux d'une durée supérieure à neuf ans ou portant sur des locaux monovalents, peuvent prévoir que le locataire renonce à sa faculté de résiliation triennale.

Le loyer et les charges

La fixation et la révision du loyer

• Le loyer initial est fixé librement entre les parties.
• La révision triennale permet d'ajuster le loyer tous les trois ans, en principe dans la limite de la variation de l'indice de référence prévu au bail : l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
• La clause d'échelle mobile, ou d'indexation, fait évoluer le loyer automatiquement, généralement chaque année, selon l'indice choisi.

Les charges et la loi Pinel

Depuis la loi Pinel de 2014, le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. Certaines dépenses ne peuvent pas être mises à la charge du locataire, comme les gros travaux relatifs au clos et au couvert de l'immeuble. La taxe foncière peut en revanche lui être refacturée si le bail le prévoit. Un état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire.

Le renouvellement du bail commercial

À l'échéance des neuf ans, le bail ne prend pas fin automatiquement. Le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement, qui est au cœur de la protection du fonds de commerce.

1. Le congé ou la demande de renouvellement. Le bailleur peut délivrer un congé avec offre de renouvellement au moins six mois avant l'échéance. Le locataire peut, de son côté, demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l'échéance ou à tout moment pendant la prolongation du bail.
2. La prolongation tacite. Si aucune des parties ne se manifeste, le bail se poursuit au-delà de neuf ans, aux mêmes conditions, jusqu'à ce que l'une d'elles agisse.
3. La fixation du nouveau loyer. Le loyer du bail renouvelé est en principe plafonné selon la variation de l'indice de référence, sauf exceptions, notamment lorsque le bail a duré plus de douze ans ou en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité.
4. Le refus de renouvellement. Le bailleur peut refuser le renouvellement, mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction, qui compense le préjudice subi, souvent proche de la valeur du fonds, sauf motif grave et légitime.

Les délais sont stricts, et la plupart des actions relatives au statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans : il est prudent d'anticiper chaque échéance.

Changer d'activité : la déspécialisation

Le bail précise l'activité autorisée dans les lieux, la « destination ». Pour la faire évoluer, le locataire dispose de deux procédures :

Dans les deux cas, le changement d'activité peut entraîner une révision du loyer. Une déspécialisation plénière ouvre aussi droit, en principe, à une indemnité pour le bailleur s'il en subit un préjudice.

Cession du bail et vente du local

• La cession du bail avec le fonds de commerce ne peut pas être interdite par le bailleur. La cession du bail seul peut, en revanche, être encadrée ou interdite par une clause du bail.
• En cas de départ à la retraite ou d'invalidité, le locataire peut céder son bail en changeant la destination des lieux, sous conditions, afin de faciliter la transmission de son entreprise.
• En cas de vente du local par le bailleur, le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence : il doit être informé en priorité et peut acheter le local aux conditions proposées.

Comptabilité et fiscalité du bail commercial

• Le loyer et les charges sont des charges déductibles du résultat de l'entreprise.
• Le droit au bail acquis lors de la reprise d'un local est un élément incorporel, inscrit à l'actif du bilan.
• Le pas-de-porte versé au bailleur à la signature est analysé, selon le contrat, comme un supplément de loyer ou comme la contrepartie d'un avantage durable, ce qui change son traitement comptable et fiscal.
• Le dépôt de garantie n'est pas une charge : il reste une créance de l'entreprise sur le bailleur jusqu'à sa restitution.

Vos questions sur le bail commercial