Vous êtes entrepreneur et vous avez l’intention de conclure un bail commercial mais vous voulez vous protéger et défendre les intérêts de votre société au maximum ? On vous dit tout sur le bail commercial.
Tout d’abord qu’est-ce que le bail commercial ? C’est un engagement de longue durée qui encadre les relations entre le propriétaire bailleur et le locataire.
C’est aussi, dans une définition basique du terme, un contrat de location également dit « bail 3-6-9 ». La différence entre un bail commercial et un bail dit classique c’est la destination des locaux loués. En effet, dans le cadre d’un bail commercial les locaux sont utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal (restaurant, boutique, boulangerie…).
Nous abordons dans cet article :
1. Les conditions du bail commercial
2. La durée du bail commercial
3. Le loyer du bail commercial
Les conditions du bail commercial :
Le bail commercial est encadré par l’article L.145-1 du Code de commerce. Pour bénéficier du régime du bail commercial il faut :
- L’exercice d’une activité commerciale : il est impératif que le locataire exerce une activité commerciale pour que le bail commercial soit établi. Les activités commerciales sont énumérées dans l’article L.110-1 du Code de Commerce et se définissent par l’accomplissement d’actes de commerce.
A noter que pour les professions libérales et les sociétés à forme commerciale mais ayant une activité de nature civile il est impossible de conclure un bail commercial.
Par ailleurs, il est possible de conclure un bail dit « mixte » qui permet à l’entrepreneur de combiner son lieu d’habitation et son lieu de travail.
- La destination des locaux : Le locataire doit scrupuleusement respecter le contrat de bail commercial et par conséquent exercer dans les locaux l’activité qu’il a indiquée sur le bail. Le locataire ne peut exercer une autre activité que celle précisée dans le bail commercial sans l’accord du bailleur sous peine de résiliation.
Il a cependant la possibilité d’effectuer une déspécialisation partielle en exerçant des activités connexes ou complémentaires à l’activité indiquée sur le contrat de bail.
La destination du bail commercial doit être indiquée avec précision pour éviter toute mauvaise interprétation. Plus la destination est large, mieux c’est. Il est aussi possible que le bail prévoit l’exercice de tout type d’activité.
- La forme du bail commercial : Il est fortement conseillé de contracter le bail commercial par écrit. Il faut éviter de rédiger le contrat de bail commercial et il faut plutôt le faire rédiger par un avocat ou un notaire compte tenu de l’importance de l’engagement lié à ce contrat.
Le bail commercial lorsqu’il n’est pas un acte authentique (rédigé par notaire) doit faire l’objet d’un enregistrement auprès du service des impôts.
La durée du bail commercial :
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Le locataire est cependant autorisé à donner congé à la fin de chaque période triennale : à l’issue de la troisième année, de la sixième ou de la neuvième année d’où l’expression du bail « 3-6-9 ».
Pour la résiliation du bail commercial, le locataire est tenu de présenter un congé au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou le terme du bail commercial. En effet, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement : soit le bailleur donne congé au locataire avec ou sans offre de renouvellement soit le locataire donne congé ou demande la reconduction du bail commercial. Sans congé ou demande de renouvellement de part et d’autre le bail commercial se poursuit pour une durée indéterminée.
Par ailleurs, à la fin de la période des 9 ans, le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement du bail commercial pour la même durée et moyennant un loyer plafonné en fonction de l’indice des loyers commerciaux (Loi Pinel), les nouvelles conditions seront alors écrites dans un avenant au contrat de bail commercial.
Ce dernier contiendra, entre autres, le nouveau montant du loyer, la durée du bail renouvelé, la fixation d’un nouveau dépôt de garantie, etc.
Si le bailleur souhaite mettre fin au bail, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction qui devra réparer intégralement le préjudice subi par le locataire lors de la résiliation de son bail commercial.
Il est également offert au bailleur la possibilité de prévoir une clause résolutoire dont la mise en œuvre est très encadrée. Elle permet de sanctionner les manquements du locataire à ses obligations contractuelles (par exemple : loyers et charges impayés ou dégradation des locaux) en permettant au bailleur de résilier par anticipation le contrat de bail commercial. Le bailleur devra cependant apporter la preuve du manquement ou la faute imputable au locataire. Il faut également que le manquement en question soit expressément visé dans la clause. La clause résolutoire doit être appliquée de bonne foi et son application doit avoir été précédée par un commandement de s’exécuter et un mois après sa signification par huissier de justice.
Le locataire peut également choisir de céder son bail commercial dans le cadre d’une cession de fonds de commerce. Dans ce cas, son bail commercial est transféré au repreneur. Il est donc conseillé au bailleur d’inclure dans son contrat de bail commercial une clause de solidarité qui constitue pour lui une sécurité lorsque le locataire choisit de céder son entreprise, puisque ce dernier restera solidairement responsable du paiement du loyer si le repreneur fait défaut.
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Le loyer du bail commercial :
La clause du loyer est une clause importante dans le bail commercial : le montant doit être déterminé ou déterminable et réel et sérieux. Il convient donc de fixer un loyer conforme au prix du marché. La détermination du loyer se fait cependant librement et d’un commun accord entre le bailleur et le locataire.
Les baux commerciaux prévoient le plus souvent une indexation du loyer sur la base de l’indice INSEE du coût de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Par ailleurs, la répartition des charges entre le bailleur et le locataire est librement débattue entre eux (taxe foncière, charges de copropriété, etc.).
A la fin de chaque période triennale le bailleur se réserve le droit de demander une révision de loyer en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra-judiciaire (notaire). Cependant, cette augmentation du loyer est plafonnée : elle ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction ou de l’indice trimestriel des loyers commerciaux.
Le bailleur peut également prévoir « un pas-de-porte » qui constitue en une contrepartie financière versée par le locataire à son entrée dans les lieux. La somme est fixée en fonction de l’emplacement du local commercial et sa capacité à attirer la clientèle.
Les obligations des parties :
Aussi bien le bailleur que le locataire sont tenus de respecter certaines obligations, à savoir :
- Pour le bailleur : il est tout d’abord tenu de mettre à disposition du locataire les biens loués, de les maintenir en bon état de servir et également de lui garantir une jouissance paisible ainsi que la sécurité des biens loués. Le bailleur doit également informer le locataire des risques naturels et technologiques ainsi que les éventuels sinistres subis et les risques de pollution des sols (pour certaines activités). Le bailleur est également tenu de fournir au locataire à la signature du bail commercial :
- un état des risques naturels et technologiques,
- un diagnostic de performance énergétique (DPE),
- un diagnostic amiante,
- un état des travaux des trois dernières années et un état prévisionnel des travaux à venir.
- Pour le locataire : il est tenu de payer son loyer dans les délais et d’utiliser les locaux loués en respectant la destination précisée dans le bail commercial.
A noter que le locataire dans le cadre d’une sous-location de son bail commercial doit également respecter deux obligations, à savoir : la sous-location doit d’abord avoir été autorisée par le bailleur et, le locataire est tenu d’informer le bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de son intention de sous-louer et inviter le bailleur à une signature concomitante du contrat de sous-location.
Par ailleurs, le locataire est tenu d’entretenir les locaux et réparer tout ce qui a été dégradé pendant sa période de location. Les dépenses des travaux restent cependant à la charge du bailleur sauf aménagements conventionnels contraires (hors grosses réparations définies par l’article 606 du Code Civil).
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Les alternatives au bail commercial :
Il est possible de trouver des alternatives au bail commercial tel que les baux précaires dont la durée ne peut dépasser 2 ans, sinon un bail commercial de 9 ans commencera.
Il existe également le bail dérogatoire qui ne s’applique que d’une manière saisonnière (saison touristique) et qui a une durée de 3 à 6 mois et prend fin sans qu’il soit nécessaire de transmettre un congé ou un préavis.
Comme développé tout au long de l’article les baux commerciaux peuvent donner lieu à plusieurs questions et subtilités, nous vous conseillons par conséquent de vous adresser à nous pour sa rédaction ce qui permettra d’avoir un acte sécurisé, efficace et respectant les différentes obligations.
Pour conclure, nous vous recommandons de faire attention aux 7 points suivants :
- L’exercice de votre activité
- La destination de vos locaux
- La forme du bail commercial
- La durée du bail
- Les conditions de résiliation
- Le prix et les conditions de révision de loyer
- Les obligations de chacune des parties
Pour tous compléments d’informations, vous pouvez contacter le cabinet GT Expertise ici.
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