SARL ou SCI, chaque forme juridique a ses atouts pour un investissement immobilier. Le choix dépend de vos objectifs fiscaux, patrimoniaux et de gestion. GT EXPERTISE vous guide pour structurer votre projet avec clarté et efficacité.
Définir son projet immobilier pour choisir la bonne structure
Avant de comparer les formes juridiques, il faut d’abord clarifier l’objectif du projet : s’agit-il d’acheter pour louer, conserver ou revendre rapidement ? Une SCI sera idéale pour une gestion patrimoniale sur le long terme, tandis qu’une SARL de famille conviendra mieux à une activité plus commerciale ou évolutive.
- SCI : favorise la détention, la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
- SARL de famille : s’adapte à des opérations plus dynamiques comme l’achat-revente, notamment en meublé.
Comprendre les règles de fonctionnement et la fiscalité
La SARL de famille est une variante de la SARL classique, mais réservée aux membres d’une même famille. Elle permet, par décision unanime, d’opter pour l’impôt sur le revenu de manière illimitée, un atout en cas de déficit à imputer sur la déclaration personnelle des associés.
En revanche, la SCI est plus souple dans sa gestion quotidienne et dans la rédaction des statuts. Elle peut aussi opter pour l’IS, mais cela entraîne une imposition plus lourde sur les plus-values.
Synthèse des différences :
- Fiscalité : IR ou IS pour les deux, avec une flexibilité immédiate en SARL de famille.
- Comptabilité : plus rigoureuse en SARL, simplifiée en SCI soumise à l’IR.
- Liberté statutaire : plus grande en SCI.
Encadrer la responsabilité des associés
La SARL de famille protège les biens personnels des associés grâce à une responsabilité limitée à leurs apports. Cela signifie que les créanciers ne peuvent pas saisir leur patrimoine privé (sauf faute de gestion).
Dans une SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes, mais uniquement à hauteur de leur quote-part. Cette nuance peut rendre la SCI moins protectrice, bien que les recours des créanciers soient plus encadrés.
Optimiser la gestion locative et la fiscalité des loyers
Les deux structures permettent de percevoir des loyers, mais leur traitement fiscal varie :
- En SARL de famille, la location meublée est autorisée et permet de bénéficier du régime LMNP. Cela offre des avantages comme l’amortissement du bien et des charges, ou encore l’exonération de plus-value sous conditions.
- En SCI, la location meublée peut faire basculer la société dans le régime de l’IS. Il faut donc veiller à ne pas dépasser le seuil de 10 % de recettes commerciales pour conserver le régime à l’IR.
Ainsi, pour des projets de location meublée récurrents, la SARL familiale est souvent plus appropriée.
Penser à la transmission du patrimoine
La SCI est particulièrement plébiscitée pour organiser la succession. Elle permet de transmettre progressivement des parts sociales tout en conservant la gestion du bien. Les abattements de donation tous les 15 ans (100 000 € par enfant) facilitent cette stratégie patrimoniale.
La SARL peut aussi faire l’objet d’une transmission, mais elle est moins souple sur le plan fiscal et nécessite davantage de vigilance sur l’entrée de nouveaux associés pour conserver son statut familial.
Faciliter la sortie ou l’entrée d’un associé
La SCI permet d’intégrer des associés non membres de la famille, ce qui peut s’avérer utile pour faire entrer des investisseurs ou des proches. La rédaction des statuts encadre alors les conditions d’entrée et de sortie.
La SARL de famille impose que tous les associés soient liés par des liens familiaux en ligne directe. L’arrivée d’un associé tiers remettrait en cause le statut fiscal avantageux à l’IR.
Comparer les obligations administratives
Les deux formes juridiques nécessitent des démarches similaires à la création (rédaction des statuts, immatriculation, publication). Cependant, la SARL implique une comptabilité plus poussée, avec bilans, comptes de résultat et obligations déclaratives plus lourdes.
En SCI, tant que la société reste à l’IR et exerce uniquement une activité civile, les exigences sont allégées, notamment pour les petites structures familiales.
Est-il possible de transformer une SCI en SARL ?
Oui, une SCI peut être transformée en SARL de famille, à condition de respecter certaines formalités : décision collective, modification des statuts, dépôt au greffe, avis dans un journal légal… Ce changement peut être motivé par le souhait de passer en LMNP ou d’élargir l’activité commerciale.
Cependant, cette transformation peut entraîner des conséquences fiscales (plus-values latentes, changement de régime) qui nécessitent une analyse approfondie avec un expert-comptable
Conclusion
Il n’y a pas de réponse universelle à la question « SARL ou SCI ? ». Le bon choix dépend de votre projet, de votre stratégie patrimoniale et de la nature de vos activités. Si vous souhaitez transmettre sereinement un bien et garder une gestion souple, la SCI s’impose. Si votre ambition est de louer en meublé ou de développer une activité commerciale, la SARL familiale offre un cadre fiscal plus avantageux.
Chez GT EXPERTISE, nous vous accompagnons pour structurer efficacement vos projets immobiliers familiaux, dans une logique de long terme, de transmission, de sécurité juridique et de performance fiscale. Nos conseils sur-mesure visent à soutenir le développement et la gestion d’entreprise, quelle que soit votre ambition.
