Lease-back : définition, fonctionnement, lease-back de matériel ou immobilier, avantages et comptabilisation
Le lease-back, que l'on écrit aussi lease back ou leaseback, et que l'on appelle en français cession-bail, permet à une entreprise de vendre un bien qu'elle possède à une société de financement, puis de le reprendre aussitôt en location, avec une option de rachat. Elle récupère ainsi de la trésorerie sans se priver de son outil de travail. Ce guide explique ce qu'est le lease-back, comment il fonctionne pour du matériel ou de l'immobilier, ses avantages et inconvénients, un exemple chiffré, sa fiscalité et sa comptabilisation.
Rédigé par Guillaume Thomas Expert-comptable et commissaire aux comptes, inscrit à l'Ordre des experts-comptables depuis plus de 10 ans. Il a fondé et dirige GT Expertise.
Relu par Arnaud de Pommery Responsable juridique de GT Expertise.
Publié le 6 décembre 2024, mis à jour le 26 octobre 2026.
Qu'est-ce que le lease-back et comment fonctionne-t-il ?
Le lease-back est une opération en deux temps, conclue simultanément avec une société de financement, souvent une société de crédit-bail :
- L'entreprise vend un bien dont elle est propriétaire : matériel, véhicules, immeuble. Elle encaisse le prix de vente.
- Elle reprend immédiatement le bien en location, par un contrat de crédit-bail ou de location financière, et continue de l'utiliser sans interruption.
- À l'issue du contrat, elle peut racheter le bien pour une valeur résiduelle, le plus souvent modique, en levant l'option d'achat.
C'est donc un financement adossé à un actif existant : l'entreprise transforme un bien immobilisé en trésorerie, qu'elle rembourse sous forme de loyers.
Quels biens et quelles entreprises sont concernés ?
| Type de lease-back | Biens concernés | Points clés |
|---|---|---|
| Lease-back de matériel | Machines, équipements industriels, véhicules utilitaires, matériel informatique, équipements de commerce comme les fours d'une boulangerie | Biens identifiables, ayant une valeur de revente ; durées courtes à moyennes |
| Lease-back immobilier | Locaux d'activité, bureaux, entrepôts, murs de commerce | Montants et durées plus importants ; formalités notariées |
Le lease-back intéresse les entreprises qui possèdent des actifs de valeur mais manquent de trésorerie : financement de la croissance, d'un investissement, d'une reprise ou d'une période difficile. Le financeur examine la valeur du bien et la capacité de l'entreprise à payer les loyers.
Quels sont les principaux avantages et les limites du lease-back ?
| Avantages | Inconvénients et limites |
|---|---|
| Trésorerie immédiate, sans se priver du bien | Coût global supérieur au prix de vente, les loyers intégrant le coût du financement |
| Financement rapide, adossé à un actif plutôt qu'à la seule rentabilité | Plus-value de cession en principe imposable immédiatement |
| Loyers déductibles du résultat | Perte de la propriété pendant la durée du contrat |
| Possibilité de racheter le bien à l'issue du contrat | Engagement de long terme, difficile à rompre |
| Amélioration de la présentation du bilan dans les comptes sociaux | Pour l'immobilier : frais notariés et engagement sur une longue durée |
Exemple pratique : lease-back de matériel
Une boulangerie possède un four et du matériel de laboratoire, figurant au bilan pour une valeur nette de 30 000 €, mais valant 50 000 € sur le marché. Elle les cède à une société de crédit-bail pour 50 000 € et les reprend en location sur quatre ans.
- Trésorerie encaissée : 50 000 €, disponibles immédiatement.
- Plus-value de cession : 50 000 € − 30 000 €, soit 20 000 €, en principe imposable dans l'exercice de la vente.
- Loyers : versés pendant quatre ans, déductibles du résultat ; leur total dépasse le prix de vente, la différence correspondant au coût du financement.
- À l'issue du contrat : la boulangerie peut racheter le matériel pour sa valeur résiduelle.
Le coût total des loyers doit être comparé à celui d'un emprunt classique avant de choisir.
Modalités générales : le processus d'un lease-back
- Définir le besoin de trésorerie et les biens mobilisables.
- Faire évaluer les biens, la valeur de marché déterminant le montant du financement.
- Consulter plusieurs financeurs et comparer prix de cession, durée, loyers et valeur de rachat.
- Signer simultanément l'acte de vente et le contrat de crédit-bail ou de location.
- Comptabiliser la cession et suivre les loyers et l'engagement de crédit-bail.
Conséquences fiscales et comptabilisation du lease-back
La fiscalité
- La plus-value de cession est imposée selon le régime des plus-values professionnelles, en principe dans l'exercice de la vente.
- Pour le lease-back immobilier, un régime permettant d'étaler l'imposition de la plus-value sur la durée du crédit-bail a été ouvert à plusieurs reprises, pour des opérations réalisées pendant certaines périodes : son application doit être vérifiée à la date de l'opération.
- Les loyers sont déductibles du résultat imposable.
- La TVA s'applique à la cession et aux loyers selon les règles propres à chaque bien.
La comptabilisation dans les comptes sociaux
- La cession : le bien sort de l'actif ; le prix de cession et la valeur nette comptable sont enregistrés, ce qui fait apparaître la plus-value.
- Les loyers sont enregistrés en charges de crédit-bail ou de location.
- L'engagement de crédit-bail, loyers restant à payer et valeur de rachat, est mentionné dans l'annexe des comptes.
Dans les comptes consolidés établis selon les normes internationales, l'opération obéit à des règles différentes. Pour l'impact sur l'endettement, voir notre article sur l'endettement net.
Vos questions sur le lease-back
Qu'est-ce que le lease-back ?
Une opération par laquelle une entreprise vend un bien qu'elle possède à une société de financement, puis le reprend immédiatement en location, avec la possibilité de le racheter à la fin du contrat. Elle obtient ainsi de la trésorerie tout en conservant l'usage du bien.
Comment fonctionne un lease-back de matériel ?
L'entreprise cède des équipements, machines ou véhicules à une société de crédit-bail, qui les lui loue sur quelques années. Elle encaisse le prix de vente, paie des loyers et peut racheter le matériel à l'échéance.
Quels sont les avantages du lease-back ?
Une trésorerie immédiate sans perdre l'usage du bien, un financement rapide adossé à un actif, des loyers déductibles et la possibilité de racheter le bien à l'issue du contrat.
Quels sont les inconvénients du lease-back immobilier ?
Un coût total supérieur au prix de vente, une plus-value en principe imposable, la perte de propriété pendant le contrat, un engagement de longue durée et des frais notariés.
Comment comptabiliser un lease-back ?
Dans les comptes sociaux, comme une cession suivie d'une location : sortie du bien de l'actif et constatation de la plus-value, loyers en charges, et mention de l'engagement de crédit-bail dans l'annexe.