Le bail commercial est un élément central pour tout entrepreneur ou professionnel souhaitant exploiter un local de manière pérenne. D’une durée minimale de neuf ans, il donne généralement droit à un renouvellement, sous certaines conditions strictement encadrées par le Code de commerce. Cette étape clé peut être initiée aussi bien par le bailleur que par le locataire, nécessitant le respect de procédures précises.
Cet article vous propose un guide détaillé pour comprendre le renouvellement du bail commercial, éviter les écueils juridiques et optimiser vos négociations.
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Les conditions à respecter pour obtenir le renouvellement du bail
Le droit au renouvellement n’est pas automatique. Le locataire doit remplir plusieurs conditions cumulatives afin de bénéficier de ce droit :
- Être le propriétaire du fonds de commerce : seul le titulaire du fonds exploité dans les locaux loués peut prétendre au renouvellement. Si un tiers exploite le fonds en location-gérance, il ne peut revendiquer ce droit à titre personnel.
- Une exploitation effective et régulière : le locataire doit exploiter son fonds de commerce de manière réelle et conforme aux dispositions du bail. L’activité ne doit pas être fictive ou suspendue trop longtemps, bien qu’une exploitation continue ne soit pas nécessaire.
- Une durée d’exploitation minimale : le fonds de commerce doit avoir été exploité pendant au moins trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail. Cette condition vise à éviter que des entrepreneurs ne louent un local sans véritablement y développer une activité commerciale.
À noter : une exploitation commencée avant l’immatriculation du locataire au registre du commerce et des sociétés (RCS) peut être prise en compte dans le calcul des trois ans d’activité.
Les différentes étapes du renouvellement du bail
Le renouvellement peut être initié de deux manières : par un congé avec offre de renouvellement émis par le bailleur ou par une demande de renouvellement formulée par le locataire.
Congé avec offre de renouvellement par le bailleur
Si le bailleur souhaite renouveler le bail à son échéance, il doit donner congé au locataire six mois avant la date d’expiration. Ce congé doit être notifié par un commissaire de justice et préciser :
- La volonté du bailleur de renouveler le bail,
- Les nouvelles conditions du bail, notamment le loyer proposé.
Le locataire dispose alors de plusieurs options :
- Accepter le renouvellement ainsi que le loyer proposé.
- Accepter le renouvellement mais contester le loyer, ce qui entraîne une phase de négociation ou une saisine du juge des loyers commerciaux.
- Refuser le renouvellement, ce qui le contraint à quitter les lieux.
À noter : si le locataire ne répond pas, son silence vaut acceptation du renouvellement et des nouvelles conditions.
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Demande de renouvellement par le locataire
Si le bailleur n’a pas donné congé, le locataire peut lui-même initier le renouvellement en envoyant une demande dans les six mois précédant l’expiration du bail, par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Le bailleur dispose de trois mois pour répondre. En cas d’absence de réponse dans ce délai, le renouvellement est considéré comme accepté tacitement.
En cas de refus du renouvellement, le bailleur doit notifier les raisons de ce refus et informer le locataire de son droit à saisir la justice pour contester la décision.
La fixation du loyer du bail renouvelé
Le montant du loyer est un point central du renouvellement et peut être source de contentieux.
- Loyer fixé d’un commun accord : idéalement, bailleur et locataire trouvent un terrain d’entente et conviennent ensemble du nouveau loyer.
- Intervention du juge des loyers commerciaux : en cas de désaccord, le juge des loyers commerciaux peut être saisi pour fixer un loyer équitable. Pendant cette procédure, le loyer du bail précédent reste en vigueur.
- Règle du plafonnement du loyer : si le bail a duré moins de neuf ans, le loyer ne peut pas augmenter au-delà de la variation de l’indice trimestriel de référence des loyers commerciaux.
Formule de calcul du loyer plafonné : loyer précédent × (dernier indice de référence / indice de référence initial)
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Refus de renouvellement et indemnité d’éviction
Si le bailleur refuse de renouveler le bail sans motif valable, il doit verser au locataire une indemnité d’éviction compensant la perte de son fonds de commerce.
Cette indemnité couvre :
- La valeur du fonds de commerce,
- Les frais de déménagement,
- Les coûts de réinstallation dans un autre local.
Refus sans indemnité : les exceptions
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d’indemnité dans les cas suivants :
- Reprise du local pour un usage personnel ou familial,
- Projet de démolition ou de rénovation du local,
- Locataire en infraction (retards de loyers, activités illicites, nuisances…).
Optimiser son renouvellement de bail
Le renouvellement du bail commercial est une étape délicate nécessitant une anticipation stratégique. Qu’il s’agisse de négocier un nouveau loyer, de faire valoir ses droits ou d’anticiper un éventuel refus, il est essentiel d’être bien accompagné.
Chez GT EXPERTISE, nous mettons à votre disposition notre expertise en droit commercial pour vous assister à chaque étape du renouvellement de votre bail. Contactez-nous dès aujourd’hui pour un accompagnement personnalisé et sécurisé.
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