Le statut LMNP permet de louer un bien meublé en tant que particulier tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée. GT EXPERTISE, cabinet d’expertise comptable et fiscale à Paris, vous accompagne dans la réussite de votre investissement locatif.
LMNP : un statut adapté à la location meublée des particuliers
Contrairement à une idée répandue, le LMNP (loueur en meublé non professionnel) n’est ni une loi spécifique ni une niche fiscale à durée limitée. C’est un statut juridique accessible à tout particulier souhaitant louer un bien meublé sans y consacrer l’essentiel de son activité. Il permet de déclarer ses revenus locatifs dans une catégorie distincte des revenus fonciers classiques : les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Quels types de biens peuvent être loués en LMNP ?
Le statut s’applique à une grande variété de logements à condition qu’ils soient meublés et destinés à l’habitation :
- Studios, appartements, maisons entièrement meublés,
- Logements en résidence de services (étudiants, seniors, tourisme, affaires),
- Chambres d’hôtes ou gîtes,
- Résidences de vacances ou mobil-homes si la surface minimale de 9 m² est respectée.
Que le bien soit neuf, ancien, acheté ou en sous-location avec l’accord du propriétaire, le LMNP peut s’appliquer si les conditions sont remplies.
Qu’entend-on par “logement meublé” ?
Le mobilier doit permettre au locataire de vivre immédiatement dans le logement, sans achat supplémentaire. L’équipement minimum inclut :
- Couchage complet avec literie,
- Cuisine équipée (plaques, micro-ondes ou four, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles),
- Espace repas avec table et chaises,
- Rangements, rideaux/volets, luminaires,
- Matériel pour le ménage quotidien.
L’objectif : offrir un logement fonctionnel et habitable dès la remise des clés.
Quelle durée de location est compatible avec le LMNP ?
Le statut LMNP est compatible avec :
- La location à l’année (bail classique),
- La location courte durée (type Airbnb),
- La location saisonnière (vacanciers, curistes, professionnels).
Peu importe la durée, du moment que le logement reste meublé et respecte les normes.
Conditions à remplir pour être éligible au LMNP
Deux critères doivent être réunis :
- Les recettes issues de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € par an,
- Ou bien, elles doivent rester inférieures à 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
Au-delà de ces seuils, on entre dans la catégorie des loueurs meublés professionnels (LMP), avec une fiscalité plus lourde et des obligations accrues.
Démarches administratives pour obtenir le statut LMNP
Voici comment procéder :
- Remplir le formulaire P0i (n° 11921*06) pour signaler le début de l’activité au greffe du Tribunal de Commerce,
- Obtenir un numéro SIRET indispensable à l’identification de votre activité,
- Déclarer votre statut dans les 15 jours suivant la signature du premier bail, si vous avez déjà commencé la location.
Une fois enregistré, vous êtes officiellement LMNP.
Fiscalité du LMNP : deux régimes au choix
Les loyers perçus sont imposables dans la catégorie des BIC. Deux options s’offrent à vous :
- Le micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué. Aucune charge n’est déduite, mais les obligations comptables sont simplifiées.
- Le régime réel : il permet de déduire l’ensemble des frais liés à l’activité (amortissement du bien, charges, frais de notaire, intérêts d’emprunt, etc.). Ce régime peut même générer un déficit reportable.
Quel régime choisir ?
Si vos charges sont faibles, le micro-BIC peut convenir. En revanche, dès lors que vous engagez des dépenses significatives, le régime réel devient plus intéressant. L’amortissement du bien permet notamment de neutraliser vos revenus imposables pendant plusieurs années.
Un expert-comptable peut vous aider à simuler les deux options et à choisir la plus rentable selon votre profil.
Peut-on anticiper les bénéfices fiscaux ?
Oui et c’est même conseillé ! Avant de vous lancer, réalisez une étude prévisionnelle pour connaître la rentabilité de votre investissement et l’impact fiscal du LMNP. Cela permet d’éviter les mauvaises surprises et de faire les bons choix (localisation, type de bien, mode de location).
GT EXPERTISE peut vous accompagner dans cette étape essentielle grâce à ses outils de simulation et son expertise terrain.
Conclusion
Le statut LMNP est une porte d’entrée accessible et flexible vers l’investissement immobilier. Il permet d’optimiser ses revenus locatifs sans entrer dans le cadre contraignant d’une activité professionnelle. Encore faut-il bien comprendre ses mécanismes, ses seuils et ses choix fiscaux.
Chez GT EXPERTISE, cabinet d’expertise comptable à Paris, nous vous aidons à structurer votre projet LMNP de A à Z : de l’étude préliminaire à la gestion comptable, en passant par le choix du régime fiscal. Grâce à notre expertise comptable et fiscale, nous mettons à votre disposition un accompagnement sur mesure. Notre objectif : faire du LMNP un levier rentable et sécurisé pour votre patrimoine.
