La société civile immobilière dite SCI est une société qui a pour objet principal l’acquisition, la gestion, l’administration, la location d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Comme son nom l’indique, la société a une activité civile. Or, selon le code civil, ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n’attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature ou de leur objet.
Sont commerciales par leur forme et quel que soit leur objet : Les sociétés en nom collectif – SNC, les sociétés en commandite simple – SCS, les sociétés à responsabilité limitée – SARL et les sociétés par actions.
La nature civile de la SCI permet de déterminer le régime juridique qui lui est applicable. Il s’agit des dispositions contenues dans le code civil, à savoir le titre IX du livre III dudit code, plus particulièrement les articles 1845 à 1870-1 consacrés à la société civile. Le dispositif est complété par le décret 78-704 du 3 juillet 1978.
La conséquence attachée au caractère civil est le fait qu’il est interdit à une société civile d’avoir un objet commercial ou de se livrer à une activité commerciale. En effet, si l’activité principale de la société civile devient une activité commerciale, la société civile peut être annulée pour défaut d’objet civil. Elle peut également être requalifiée en société de fait commerciale avec toutes les conséquences juridiques qui en découlent.
Sur un plan fiscal, l’administration fiscale tirera les conséquences attachées au changement de statut de la société civile. Elle sera en droit de considérer que le changement d’activité entraîne la cessation d’activité de la société civile avec les conséquences fiscales y afférentes, notamment la taxation des plus-values latentes. Surtout, elle ne manquera pas de changer le régime d’imposition de la société en la soumettant de plein droit à l’IS – impôt sur les sociétés.
Si le caractère civil interdit à une société civile d’avoir un objet commercial ou d’accomplir des actes de commerce, il n’est toutefois pas aisé de délimiter avec exactitude le champ des activités commerciales. Ainsi, si la gestion d’un immeuble constitue par essence une activité civile, il n’en est pas ainsi s’agissant des opérations suivantes considérées comme commerciales :
– L’achat d’immeubles en vue de la revente en l’état (c. com., art. L ; 110-1,2) ;
– Les opérations d’intermédiaires pour l’achat, la souscription ou la vente d’immeubles, d’actions ou de parts de sociétés immobilières (c. com., art. L. 110-1,3°) ;
– Les travaux immobiliers accomplis par une société de construction (c. com., art. L 110-1,5°).
Constitue toutefois une opération civile l’achat de terrain en vue d’y édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre en bloc ou par locaux (Cass.com, 13/11/2007, n° 06-17823). Il en est de même de l’activité de location d’immeuble.
En revanche, la location de bien meuble constitue une activité commerciale dès lors qu’elle est exercée dans le cadre d’une entreprise, c’est-à-dire à titre de profession habituelle et dans un but lucratif.
Il n’est toutefois pas interdit à une société civile d’accomplir à titre accessoire un acte de commerce. Dans ce cas, suivant le principe selon lequel l’accessoire suit le principal, la SCI n’aura pas changé son objet social.
Il était intéressant de dégager la notion de société civile et, surtout, de montrer ce qu’elle peut faire et ce que lui est interdit de faire. En effet, ces informations sont cruciales pour un investisseur dans l’immobilier, notamment lors de la rédaction des statuts de la SCI, afin de ne pas tomber dans des activités que celle-ci ne peut pas accomplir.
Mais, le but de cet article est de montrer les principaux avantages de la SCI pour investir dans l’immobilier, sans pour autant prétendre à l’exhaustivité, car la SCI regorge de nombreux avantages.
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I. Un outil juridique qui permet d'augmenter la capacité financière des investisseurs immobiliers
La SCI est une forme juridique dont le nombre maximum d’associés n’est pas limité. Cette démocratisation de la SCI permet à plusieurs personnes de lever un fonds important dépassant les capacités financières de chacune d’entre elles. Cet effet de levier va donc permettre aux associés de la SCI de réaliser eux-mêmes leur investissement immobilier sans recourir à l’emprunt bancaire.
Dans ce schéma, la SCI est constituée avec un capital relativement faible. Mais en contrepartie, les associés financent les acquisitions immobilières par des versements en compte courant. Les sommes prêtées à la société sont remboursées au moyen des loyers lorsque le bien est mis en location.
II. L'instrument juridique qui favorise la transmission d'entreprise
Au décès d’un parent naît une indivision entre ses descendants et le conjoint survivant. Or, l’indivision est souvent décriée pour ses défauts, notamment le blocage qu’elle est susceptible de provoquer lors du partage du bien immobilier. Tout d’abord, l’indivision est caractérisée par sa fragilité. En effet, on peut à tout moment mettre fin à l’indivision, car les indivisaires ne sont pas obligés d’y demeurer et ce, en application de l’article 815 du code civil qui dispose que : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention ».
Ensuite, l’indivision nécessite, pour les actes les plus importants, l’accord unanime de tous les indivisaires. Or, cela peut constituer un facteur de blocage surtout lorsqu’un des indivisaires s’oppose à la vente du bien immobilier.
La mise en place d’une SCI permet d’éviter ces déconvenues résultant de l’indivision. En effet, lorsque le bien immobilier est logé dans une SCI, c’est celle-ci qui en est propriétaire.Il n’y aura donc pas d’indivision au moment du décès de l’un des associés.
En outre, le décès de l’un des associés ne confère pas forcément à ses héritiers la qualité d’associé. Il est en effet possible de prévoir librement dans les statuts qu’en cas de décès de l’un des associés, la société continuera d’exister avec ou sans les héritiers.
Enfin, la situation de blocage résultant de l’indivision, notamment lorsqu’il s’agit de vendre le bien immobilier ou de le gérer en le mettant par exemple en location, peut être évitée par la constitution d’une SCI. Les associés pourront facilement s’entendre sur ces questions en déterminant librement dans les statuts les conditions de majorité permettant d’adopter les décisions relatives à la gestion du bien immobilier.
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III. La SCI facilite également la cession d'entreprise
Lorsqu’un chef d’entreprise souhaite vendre sa société d’exploitation, il a intérêt à « isoler » ses biens immobiliers dans une SCI. En effet, lorsque la société d’exploitation est propriétaire du bien immobilier, le prix de la cession de l’entreprise est généralement très élevé en raison de la présence de l’immobilier qui coûte très cher. Or, une telle situation n’est guère favorable pour la cession de la société d’exploitation, car il sera très difficile de trouver un acquéreur en raison du prix très élevé.
Afin de trouver facilement un acquéreur de la société d’exploitation, la solution consiste à dissocier l’activité immobilière de la société d’exploitation en créant une SCI chargée de recueillir le bien immobilier.
Il en résulte donc que le retrait du bien immobilier de la société d’exploitation en le logeant dans une SCI a pour conséquence de réduire le prix de cession de la société d’exploitation, permettant ainsi de trouver facilement un acquéreur !
IV. La SCI protège le patrimoine immobilier
Lorsqu’un particulier acquiert directement un bien immobilier sans passer par la voie d’une SCI, il encourt plusieurs risques juridiques. Le bien faisant partie de son patrimoine personnel, ses créanciers peuvent le saisir. Autrement dit, le bien immobilier lui appartenant personnellement n’est pas à l’abri des poursuites des créanciers qui peuvent le saisir, le vendre et se payer sur son prix. Les rares exceptions prévues par la loi sont l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale et la déclaration notariée d’insaisissabilité laquelle nécessite des formalités d’opposabilité.
La SCI étant une personne morale, elle crée un écran entre le patrimoine personnel et le patrimoine professionnel. En effet, lorsque la SCI est créée, les biens immobiliers lui appartiennent.
Deux conséquences juridiques sont attachées à la création de la SCI :
En premier lieu, les biens immobiliers ne sont plus saisissables entre les mains du particulier, car ceux-ci ne lui appartiennent plus. En effet, l’effet « écran » de la SCI a cloisonné les deux patrimoines, à savoir le patrimoine personnel et le patrimoine social, de sorte que seule la SCI est propriétaire des biens immobiliers. Concrètement, les créanciers personnels ne pourront pas saisir les biens sociaux, c’est-à-dire les biens immobiliers appartenant à la SCI.
En second lieu, si le chef d’entreprise est à la tête de deux sociétés distinctes (une société commerciale pour ses activités commerciales et une société civile immobilière pour la gestion de ses biens immobiliers), l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société commerciale n’affectera pas ses biens immobiliers, car ceux-ci ne font pas partie du patrimoine de la société commerciale objet de la procédure collective.
Il convient toutefois de relever que depuis l’entrée en vigueur de la loi pour l’activité professionnelle indépendante du 14 février 2022, l’entrepreneur individuel bénéficie désormais d’une séparation automatique de son patrimoine professionnel du patrimoine personnel. Cela signifie concrètement que les créanciers professionnels ne pourront pas le poursuivre sur ses biens personnels. Cependant, il est toujours possible de faire une déclaration d’insaisissabilité des biens non affectés à son activité professionnelle. Mais, il reste que le cloisonnement de patrimoine ne s’applique que pour les dettes nées après le 15 mai 2022, pour ainsi dire que les dettes nées avant cette date relèvent de la confusion de patrimoine. Plus concrètement, cela veut dire que pour les dettes nées avant le 15 mai 2022, les créanciers peuvent saisir même les biens personnels de l’entrepreneur individuel.
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V. La SCI est une forme juridique très souple
Cette souplesse se manifeste à plusieurs égards et principalement dans les situations ci-après définies :
Un large éventail dans les sources de financement de la SCI
Les financements des acquisitions immobilières peuvent provenir de plusieurs manières :
– Par apports effectués par les associés ;
– Ou par des versements en compte courant ;
– Ou encore par recours à l’emprunt bancaire.
Pas d’obligation de constituer une réserve légale :
Contrairement aux sociétés commerciales, les SCI n’ont pas l’obligation d’affecter en réserve légale une fraction de leurs bénéfices. En conséquence, les loyers non appréhendés par les associés pourront être versés en compte courant.
Pas de capital social minimal
La SCI peut être créée avec un capital d’un euro symbolique. Cela peut toutefois constituer quelques inconvénients, notamment lorsque la SCI souhaite contracter un emprunt bancaire.
En règle générale, le faible montant du capital social est compensé par les versements en compte courant effectués par les associés pour financer l’achat du bien immobilier.
Il peut être stipulé dans les statuts que le capital social sera variable.
Une telle stipulation (clause dans les statuts) peut être très utile lorsque la société envisage d’accueillir de nombreux investisseurs. En effet, les entrées et les sorties des associés ne nécessitent pas de procéder à des modifications et à des publicités au greffe du tribunal de commerce compétent, pourvu qu’on ne dépasse pas les seuils de variabilité du capital social.
Une grande liberté dans la rédaction des statuts
La SCI est une structure juridique très souple dans la mesure où les associés ont la possibilité :
– D’aménager à leur gré les modalités de fonctionnement et les conditions d’entrée et de sortie des associés en décidant qui peut être associé de la société ;
– De dissocier librement le pouvoir de l’avoir : les fondateurs peuvent conserver la direction de l’entreprise tout en accueillant de nouveaux investisseurs à qui seront attribués des titres avec un nombre de droit de vote limité ;
– De verrouiller le contrôle de leur société et d’éviter qu’une part significative de son capital soit cédée à une personne indésirable en prévoyant notamment des clauses d’agrément et des clauses de préemption ;
– De déterminer librement dans les statuts les qualités requises pour être gérant ;
– De définir dans les statuts les conditions de majorité pour adopter les décisions collectives au sein des assemblées, notamment les modalités de calcul de la majorité, lesquelles peuvent s’effectuer en capital, ou en nombre d’associés (par tête), ou en nombre et en capital, ou encore en fonction du nombre de voix détenues par chaque associé ;
– De déterminer en ce qui concerne le nombre de voix accordé à chaque associé. Il peut être prévu dans les statuts que chaque associé dispose d’une voix et ce, quelle que soit la part qu’il détient dans le capital social, ou prévoir que le nombre de voix est fonction du nombre de parts détenues dans le capital social ;
– D’encadrer les pouvoirs du gérant, par exemple sur la possibilité ou non de céder les actifs de la société en prévoyant dans les statuts que les gérants ne pourront céder les actifs de la société que si un certain nombre de conditions sont remplies, par exemple, en exigeant l’accord unanime des associés ou de tous les gérants en cas de cogérance.
– De déterminer librement le montant du capital social ;
– De déterminer librement le nombre maximum d’associés ;
Conclusion
La SCI est une société très avantageuse pour un investisseur immobilier. En effet, de par sa souplesse, elle permet de regrouper plusieurs investisseurs permettant de décupler leur capacité financière en vue de l’achat du bien immobilier. L’attractivité de la SCI se trouve justement dans l’éventail de sources de financement dont elle regorge. La SCI peut elle-même emprunter le crédit nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. Les associés peuvent également apporter les fonds sous forme de versement en compte courant. Dans ce cas, le remboursement du compte courant se fera par les loyers qui seront générés par le bien qui sera mis en location. Le financement peut également provenir des apports effectués par les associés, soit lors de la constitution de la SCI, soit lors d’une augmentation du capital social.
L’attractivité de la SCI ne réside pas seulement dans ses avantages financiers. En effet, un investisseur immobilier peut avoir recours à une SCI en vue de bénéficier de nombreuses protections juridiques dont elle est capable d’offrir. Ainsi, le fait de loger les biens immobiliers dans une SCI permet de mettre ces biens à l’abri de l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre de la société commerciale d’exploitation.
Une SCI permet également de protéger les biens de l’investisseur en les mettant « hors d’état de nuire » des poursuites de ses créanciers personnels et ce, grâce à l’effet attaché à la création d’une personnalité juridique résultant de l’immatriculation de la SCI au greffe du tribunal de commerce. En effet, la création de la SCI permet de cloisonner, c’est-à-dire de séparer le patrimoine personnel de l’investisseur de son patrimoine professionnel, de sorte que les créanciers personnels ne pourront pas saisir les biens logés dans la SCI. C’est ce que les juristes appellent l’effet « écran » de la personnalité morale.
Enfin, le recours à une SCI est également conseillé dans la mesure où elle facilite la cession d’entreprises. En effet, les biens immobiliers ont une valeur marchande qui est très chère. Or, lorsqu’un investisseur souhaite céder sa société d’exploitation qui elle-même est propriétaire de biens immobiliers, il aura du mal à trouver un acquéreur en raison de l’immobilier présent dans sa société d’exploitation qui renchérit le prix de la cession. Dans une telle situation, il a intérêt à « loger » ses biens immobiliers dans une SCI créée pour la circonstance de cause. L’effet recherché à travers ce montage est de trouver facilement un acquéreur grâce au prix de la cession amoindri en raison du retrait de l’immobilier de la société d’exploitation.
On l’aura compris que les avantages de la SCI sont nombreux pour un investisseur immobilier. Mais, il est conseillé de se faire accompagner par les experts, car les investissements immobiliers donnent souvent lieu à des opérations complexes tant sur un plan juridique que fiscal, financier et comptable.
Par ailleurs voici un article si vous voulez en savoir davantage sur la transformation d’une SCI en SARL famille.
